نکاتی درباره سند رسمی و سند عادی , عقد رهن , معاملات صوری , پیش فروش و اجاره آپارتمان
 
درباره وبلاگ


خوش آمدید : فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران : جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 02166122699 – 02166122692 -09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-1 فروش آپارتمان سند اداری و واحدهای , مغازه , تجاری در خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-5 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد - قیمت آپارتمان در تهران , قیمت آپارتمان در تهران همشهری , قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار , قیمت آپارتمان در تهرانپارس , قیمت آپارتمان در کیش , قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان , قیمت آپارتمان , جدول قیمت آپارتمان در تهران , جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , جدول افزایش قیمت مسکن مهر , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قیمت آپارتمان در تجریش , قیمت آپارتمان در شمال تهران , قیمت خانه در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال شرق تهران , اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/ #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa
پیوندهای روزانه


ورود اعضا:

نام :
وب :
پیام :
2+2=:
(Refresh)

خبرنامه وب سایت:





آمار وب سایت:  

بازدید امروز : 98
بازدید دیروز : 106
بازدید هفته : 204
بازدید ماه : 1010
بازدید کل : 1010
تعداد مطالب : 554
تعداد نظرات : 12
تعداد آنلاین : 1

خوش آمدید : فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران : جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 02166122699 – 02166122692 -09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-1 فروش آپارتمان سند اداری و واحدهای , مغازه , تجاری در خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-5 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد - قیمت آپارتمان در تهران , قیمت آپارتمان در تهران همشهری , قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار , قیمت آپارتمان در تهرانپارس , قیمت آپارتمان در کیش , قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان , قیمت آپارتمان , جدول قیمت آپارتمان در تهران , جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , جدول افزایش قیمت مسکن مهر , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قیمت آپارتمان در تجریش , قیمت آپارتمان در شمال تهران , قیمت خانه در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال شرق تهران , اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/ #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa

ملک ,خرید ملک , خرید مسکن , آپارتمان , خرید آپارتمان , خرید ملک در تهران , قیمت آپارتمان سال 95 تهران 09361014411
قیمت آپارتمان سال 95 تهران ، ملک ,خرید ملک , خرید مسکن , آپارتمان , خرید آپارتمان , خرید ملک در تهران ,فروش واحد تجاری در خیابان آزادی , بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی , دندانپزشکی , مغازه فروش وسایل دندانپزشکی , واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی , پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی , شرکتهای مواد اولیه , تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی ,تجهیزات پزشکی , تجهیزات علوم آزمایشگاهی , داروسازی و زیست فناوری ،آپارتمان اذاری, apartment ,آپارتمان , فروش آپارتمان , خرید آپارتمان , شمال , شمال تهران , فرشته , خیابان فرشته , آپارتمان خیابان آقا بزرگی , خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران , فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران , شمال شهر , تجریش , میدان تجریش ,الهیه , خیابان ولیعصر , خیابان ولیعصر تهران , پارک وی , بلاتر از چهار راه پارک وی , خیابان مقدس اردبیلی , ولنجک , خیابان ولنجک , خیابان آقا بزرگی , خیابان کامران , اداری , آپارتمان سند اداری , قیمت , قیمت آپارتمان

 قانون پیش فروش آپارتمان،نمونه قرارداد،وکیل دادگستری

بنام خدا

 

قانون پیش فروش آپارتمان:

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.

تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:

‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.

‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.

ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:

‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی

‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک

‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری

‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.

‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت

‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی

‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی

‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله

‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی

‌١٠ـ معرفی داوران

‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون

ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.

ماده ‌٤ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:

‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.

‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد

‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون

‌٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان

‌٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک

تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.

ماده ‌٥ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.

ماده ‌٦ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.

‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.

‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌٥/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار

‌٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد

ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌٥ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌٥ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.

ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.

تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.

ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.

ماده ١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.

ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.

 

ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.

ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید. 

ماده ‌١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود.

ماده ‌١٥ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.

ماده ‌١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.

ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.

ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.

ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.

ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.

ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌ 10/000/000) ریال تا یکصد میلیون (‌100/000/000) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.

ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.

ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.

تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.

ماده ‌٢٤ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.

ماده ‌٢٥ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید.

(قراردادپیش خريد آپارتمان نيمه کاره در حال احداث)

1- فروشنده: نام .................. نام خانوادگي .................. فرزند .................. داراي شناسنامه .................. صادره از .................. به نشاني: ......................................................................................................................

2- خريدار: نام .................. نام خانوادگي .................. فرزند .................. داراي شناسنامه .................. صادره از .................. به نشاني: .................................................................................................................................

3- مورد معامله:

تمامي ششدانگ يك دستگاه آپارتمان احداثي در پلاك .......... واقع در خيابان ............. كه واقع در اشكوب دوم بر جنوب شرقي ساختمان مي باشد و مساحت بناي مفيد آن بطور تقريبي .................. متر مربع است و در حال حاضر سفت كاري آن اتمام يافته و به رويت خريدار رسيده است و حدود مشخصات آن به نحوي كه رافع هر نوع شبهه و ظن است براي طرفين معين و روشن مي باشد. مساله تقريب مساحت و كيفيت تكميل و مصالحي كه بايد مصرف شود به شرح آتي روشن شده است.

4- ثمن معامله:

ثمن معامله بابت هر متر مربع مفيد بنا پس از تكميل به شرح و با مشخصاتي كه ذيلا خواهد آمد .................. ريال معادل .................. تومان مي باشد كه پس از تعيين مساحد دقيق، مبلغ كل ثمن تعيين خواهد شد. مبلغ .................. ريال نقدا بابت ثمن معامله علي الحساب ضمن تنظيم اين سند به فروشنده پرداخت و بين طرفين مقرر شد مابقي كه با تعيين مساحت دقيق بناي مفيد بر مبناي صورت مجلس تفكيكي مشخص خواهد شد در تاريخ .................. در صورت كامل بودن ساختمان به فروشنده پرداخت شود.

5- شروط و توضيحات و تعهدات طرفين:

1-5- مصالحي كه در تكميل بنا به كار گرفته خواهد شد بشرح آتي است.

1-1-5- كف سالن ها سنگ يا پاركت مرغوب از نوع ..................

2-1-5- كف اطاقهاي خوب موكت دولتي.

3-1-5- اسكلت كابينت هاي آشپزخانه، فلزي و درهاي آنها چوبي.

4-1-5- سرويسها نوع آرميتاژ ايراني.

5-1-5- كليد و پريز ايراني مرغوب از نوع ..................

6-1-5- شيرآلات و رادياتورهاي شوفاژ، ايراني.

7-1-5- كانال كشي كولرها با ايزولاسيون متعارف

8-1-5- روكار آجري و پله ها سنگي

9-1-5- درها و پنجره ها چوبي

10-1-5- قرنيز دور اطاقها در اطاق خوابها و در سالن سنگ

11-1-5- سويسها كاشي كاري تا سقف(با وان در يكي از دو سرويس)

12-1-5- سيم كشي با لوله هاي ..................

13-1-5- پوشش سقف با ..................

14-1-5- كف پاركينگ و انباري ..................

تبصره- فروشنده مكلف است مشخصات فوق را به عنوان حداقل رعايت كند.

ضمنا در هيچ موردي كيفيت و كميت مصالح به كار رفته در آپارتمان موضوع معامله نبايد پست تر يا كمتر از مصالحي باشد كه در ساير آپارتمانهاي ساختمان به كار مي رود.

2-5- آپارتمان مورد معامله داراي يكباب انباري واقع در .................. به مساحت ....... متر و يكباب پاركينگ واقع در .................. به مساحت ............. و يكدستگاه شومينه منصوب در سالن است كه قيمت آنها ضمن محاسبه قيمت متر مربع مفيد آپارتمان محاسبه شده و خريدار بابت آن نبايد جداگانه وجهي بپردازد. همچنين خريدار بقدرالسهم در كليه مشاعات ساختمان- طبق قانون مالكيت آپارتمانها سهيم مي باشد.

3-5- فروشنده متعهد است آپارتمان مورد معامله را حداكثر تا تاريخ .................. با توجه به ضوابط مندرج در شق1-5- تكميل كرده و به خريدار تسليم نمايند.

تبصره- منظور از تكميل آنست كه آپارتمان مورد معامله از نظر ظاهري و از لحاظ تجهيزات و لوله كشي و سيم كشي، آب و برق و وسايل گرمايش و سرمايش و نقاشي و نظافت نهايي كاملا قابل استفاده بوده و قسمتهاي مشاعي نيز در شرايطي باشد كه عرفا استفاده از آپارتمان عملي باشد. تعريف تكميل، انباري و پاركينگ را هم شامل مي شود.

4-5- در صورتيكه آپارتمان موصوف- به شرح شق3-5 در موعد مقرر تكميل نشده باشد خريدار مي تواند به حساب فروشنده و بشرح شق1-5 راسا اقدام به تكميل نمايد و هزينه هاي انجام شده را از اموال فروشنده تامين نمايد. در اينحالت خريدار مكلف به تهيه ملزومات و تجهيزات به نرخ دولتي نمي باشد و چنانچه براي تكميل بنا بيش از متري .................. ريال هزينه شود، فروشنده مكلف به تاديه خواهند بود.

5-5- اسقاط كافه خيارات منجمله غبن فاحش و افحش از طرفين به عمل آمد و مورد معامله پس از اجراي صيغه شرعي بيع در مقابل قبض قسمتي از ثمن و با تعيين اجل معين براي تاديه مابقي آن بشرح شق4 به قبض و تصرف خريدار داده شد. سپس خريدار مورد معامله را در وضع موجود جهت تكميل-امانتا- به قبض و تصرف فروشنده داد.

6-5- فروشنده مكلف است براي آپارتمان موصوف برق مستقل، آب لوله كشي، انشعاب گاز(در صورتيكه تا موقع تنظيم سند رسمي به منطقه گاز داده شود)، تاسيسات كامل شوفاژ(ديگ و مشعل و موتورخانه و غيره) تهيه نمايند و هزينه جميع اين موارد در قيمت محاسبه شده است.

7-5- طرفين مكلفند در ساعت .................. صبح روز .................. جهت ثبت رسمي اين سند در دفترخانه شماره .................. تهران واقع در .................. حاضر شوند.

8-5- فروشنده مكلف است تا تاريخ فوق مقدمات لازم براي ثبت اين معامله را اعم از تفكيك آپارتمان و تهيه مفاصا حسابهاي مختلف و تهيه پاسخ استعلامات گوناگون فراهم نمايند. در صورت استنكاف فروشندگان خريدار مي تواند در اين مورد نيز طبق شق4-5 عمل نمايد.

تبصره- چنانچه ساختمان خلاف داشته و تهيه مقدمات منوط به تعيين تكليف و پرداخت جريمه مربوطه باشد، خريدار در اين مورد نيز طبق شق4-5 مي تواند عمل كند.

9-5- خريدار مكلف است در موقع حضور در محضر تتمه ثمن را بر مبناي مساحت مندرج در صورت مجلس تفكيكي و به ماخذ متري .................. ريال نقدا پرداخت كند.

10-5- در صورتيكه در تاريخ .................. آپارتمان مورد معامله با توجه به شق3-5 كامل و آماده تحويل نباشد فروشنده مكلف است بابت هر روز تاخير در تحويل مبلغ  .................. ريال به خريدار بپردازد. پرداخت اين مبلغ رافع مسئوليت ايشان در تكميل بنا و مسقط حق خريدار به شرح شق4-5 و تبصره شق9-5 نخواهد بود.

11-5- در موقع تنظيم سند رسمي پرداخت كليه مالياتها و عوارض و هزينه هاي مختلف بر عهده فروشنده است و خريدار فقط نصف خرج محضر را پرداخت خواهد كرد. در سند رسمي قيمت منطقه اي درج مي شود.

12-5- در صورتيكه آپارتمان در موعد مقرر كامل و آماده تحويل باشد لكن مقدمات تنظيم سند رسمي فراهم نشده باشد، آپارتمان به تصرف خريدار داده مي شود و خريدار مبلغ .................. ريال ديگر به فروشنده خواهد پرداخت. در اين حالت طرفين تاريخ مشخص ديگري را براي حضور در دفترخانه و تنظيم سند رسمي و تسويه حساب نسبت به تتمه تعيين خواهند كرد.

6- اين قرارداد در تاريخ .................. در .................. نسخه هر نسخه شامل ...... صفحه و با اعتبار واحد بين طرفين امضا و مبادله شد.

 

امضاي فروشنده:                                                                            امضاي خريدار

 

 ====================================================

ویژگی‌ها و نحوه تنظیم قرارداد مشارکت مدنی - دفتر وکالت | دفتر وکیل | وکیل خوب

مشارکت مدنی به معنای درآمیختن سهم‌الشرکه نقدی یا غیرنقدی متعلق به اشخاص حقیقی یا حقوقی متعدد، به نحو مشاع و به منظور انتفاع و طبق قرارداد است. در حقیقت مشارکت مدنی و اختلافات ناشی از آن یکی از دلایل مراجعه افراد به محاکم قضایی محسوب می‌شود. 
مواد 571 به بعد قانون مدنی در باب شرکت است. شرکت‌ها به دو نوع مدنی و تجاری تقسیم می‌شوند. رکت‌های تجاری مشمول قانون تجارت هستند و به محض ثبت، از شخصیت حقوقی برخوردار می‌شوند اما شرکت‌های مدنی یا مشارکت مدنی، تابع قانون مدنی هستند و شخصیت حقوقی ندارند؛ یعنی شرکا با سرمایه نقدی یا غیرنقدی جمع شده و با هم مشارکت می‌کنند. در حقیقت سرمایه یا راس‌المال می‌تواند منقول یا غیرمنقول باشد. ماده 571 قانون مدنی که می‌گوید: "شرکت عبارت است از اجتماع حقوق مالکين متعدد در شی‌ء واحد به نحو اشاعه" نتیجه عقد شرکت است؛ نه تعریف عقد شرکت. قانونگذار هیچ تعریفی از عقد شرکت ارایه نکرده است چرا که مواد این قسمت برگرفته از فقه امامیه است و بیشتر فقهای امامیه اعتقادی به عقد شرکت ندارند و قانونگذار نیز از نظر مشهور فقها پیروی کرده است.

 اجتماع مالکان متعدد
شرکت به طور کلی به اعتبار حقوق مالکیت شرکا تشکیل می‌شود و نه خود شرکا. به عبارت دیگر، شرکت به مفهوم وسیع کلمه مبتنی بر رابطه حقوقی شرکا با یکدیگر است و نه رابطه شخصی آنان؛ و تعدد مالکان نیز معمولا از دو به بالا را در برمی‌گیرد.

  شیء واحد
مشارکت باید دارای موضوع معینی بوده و هر یک از شرکا نسبت به آن مالکیت داشته باشند.
 
 مشاع
منظور از مشاع، آن است که مالکیت هر یک از شرکا محدود به جزء خاص و معینی از شی‌ء مورد مشارکت نباشد بلکه به کل آن تسری دارد.
 
 نظر فقهای متاخر
در میان فقهای متاخر مرحوم "سیدکاظم یزدی طباطبایی" در کتاب "عروه‌الوثقی" در باب شرکت و اقسام آن مواردی را مطرح کرده است و با صراحت می‌گوید که شرکا می‌توانند عقد شرکت مستقلی بدون امتزاج و اختلاط سرمایه ایجاد کنند.اگرچه قانوگذار در هیچ بخشی از قانون مدنی به صراحت نامی از عقد شرکت نیاورده اما مفسران می‌گویند منظور از شرکت، عقد شرکت است.بر اساس نظر عده‌ای از فقها، عقد شرکت وجود دارد اما پایه آن باید امتزاج سرمایه‌ها باشد، این در حالی است که بر اساس نظر حقوقدانان مدرن امروزی شرکا می‌توانند عقد شرکت مدنی را بدون امتزاج سرمایه‌ها منعقد کنند.عقد شرکت یک عقد با نام و معین است؛ هنگامی که این عقد ایجاد می‌شود، نتیجه آن، اشاعه است؛ (اشاعه به معنای انتشار سهم هر یک از مالکان و صاحبان حق در تمام مال یا حق است)همچنین وقتی عقد شرکت منعقد می‌شود این عقد از باب اشاعه، لازم است اما از جهت دیگر، جایز و قابل فسخ است؛ این عقد همانند عقد مضاربه بوده و از جمله عقود جایز است اما باید گفت که اشاعه این عقد، قابل فسخ نیست؛ مگر اینکه با توافق شرکا، تقاضای تقسیم البته تقسیم به معنای عام شود.در مواد قانون مدنی آمده است که شرکت به دو نوع «عقد شرکت» و «شرکت غیرعقدی» تقسیم می‌شود. از جمله اقسام شرکت غیرعقدی می‌توان به شرکت غیرعقدی ناشی از عقد بیع و شرکت غیرعقدی ناشی از ارث که شرکتی قهری بوده و اراده اشخاص در ایجاد آن دخالتی نداشته است، اشاره کرد.
 
 ویژگی‌های قرارداد مشارکت مدنی
در مشارکت مدنی، بر خلاف مضاربه که سرمایه نقدی مورد نیاز را منحصراً مالک (مؤسسه) تأمین می‌کند، تأمین سرمایه اعم از نقدی و غیر نقدی با مشارکت شرکا صورت می گیرد.مشارکت مدنی در صورتی تحقق خواهد یافت که شرکا طبق قرارداد سهم‌الشرکه نقدی خود را به حساب مخصوصی نزد مؤسسه و به نام شرکت واریز کنند و چنانچه تمام یا قسمتی از سهم‌الشرکه، غیرنقدی باشد، باید با توافق شرکا، تقویم و ارزش ریالی آن در شرکت منظور شود.مشارکت مدنی در تأمین منابع مالی مورد نیاز در امور تولیدی، بازرگانی و خدماتی مورد استفاده قرار می‌گیرد.مشارکت مدنی باید ظرف مدت یک سال خاتمه یابد و قرارداد مشارکت مدنی ظرف همین مدت قابل تسویه باشد. در مواردی که مشارکت مدنی برای امور تولیدی، صنعتی، معدنی، کشاورزی، احداث مسکن و ساختمان صورت گیرد، حداکثر مدت 3 سال است. در مشارکت مدنی نحوه تسویه باید مشخص شود. در این خصوص، شریک متعهد می‌شود کالای احتمالی باقیمانده در پایان مدت قرارداد را به قیمتی که مؤسسه تعیین می‌کند، خریداری و قرارداد را تسویه کند. فروش اقساطی سهم‌الشرکه مؤسسه در مشارکت مدنی تولیدی، صنعتی، معدنی، کشاورزی، احداث مسکن و ساختمان در زمان خاتمه قرارداد امکانپذیر است.
مشارکت مدنی در امور بازرگانی، دارای شرایطی کاملا مشابه مضاربه است، با این تفاوت که:
1- در مضاربه، صد درصد سرمایه، ولی در مشارکت مدنی درصدی از سرمایه مورد نیاز برای اجرای عملیات موضوع مشارکت از طرف مؤسسه تأمین می‌شود.
2- هزینه‎های قابل قبول منحصر به هزینه‎های‎ اصلی نبوده و هر نوع هزینه دیگر با توافق طرفین می‌تواند در قرارداد قید شود.
3- پرداخت سهم‌الشرکه مؤسسه در مشارکت مدنی بر خلاف مضاربه که دفعتا واحده و نقدا انجام می‌گیرد، به دفعات می‌تواند تأمین شود .
 
 تفاوت عقد شرکت و شرکت غیرعقدی 
هنگامی که عقد شرکت ایجاد شد، نسبت به سرمابه، اشاعه صورت می‌گیرد و در این نوع عقد شرکت، تصرف هر یک از شرکا در مال، مجاز است اما در شرکت غیرعقدی، تصرف مادی هر یک از شرکا در مال مشاع، بدون اذن همه شرکا جایز نیست همچنین هر گاه عقد شرکت توسط یکی از شرکا فسخ شود، تبدیل به یک شرکت غیرعقدی می‌شود.
 
 نحوه تنظیم مشارکت مدنی 
در عقد شرکت طرفین به مقدار سرمایه خود اشاره کرده و میزان سهام را ذکر می‌کنند؛ اگر دو نفر بخواهند یک عقد شرکت منعقد کنند، در صوتی که به مقدار سرمایه اشاره نشود، اصل بر بالمناصفه خواهد بود مگر این که خلاف آن به اثبات برسد.
 
 مشارکت در ساخت
مشارکت در ساخت از جمله مصادیق مشارکت مدنی است؛ در این نوع مشارکت مالک و سازنده با هم شریک هستند؛ به این صورت که مالک صاحب زمین است و سازنده، سرمایه‌گذاری کرده و اقدام به ساخت می‌کند. دفتر وکالت،دفتر وکیل،وکیل خوب
منبع: حمایت
==========================================================
چگونه جرم کلاهبرداری محقق می‌شود؟ - دفتر وکیل | دفتر وکالت | بهترین وکیل پایه یک
در حقیقت فاكتور “مانور متقلبانه”، تشخيص جرم كلاهبرداري را دشوار مي‌كند. اغلب مردم تصور مي‌كنند شخصي كه با دادن يك وعده واهي در قالب يك دروغ ساده، مال آنان را برده است، كلاهبردار محسوب مي‌شود، حال آن كه صرف گفتن يك دروغ ساده، نمي‌تواند “مانور متقلبانه” تلقي شود.
بر اساس گزارش باشگاه خبرنگاران، كلاهبرداري از جمله جرايم مقيد محسوب می‌شود كه شرط تحقق آن حصول نتيجه خاص است. به عبارت دیگر،‏ بردن مال ديگري، نتیجه‌ای است که اگر واقع شود، کلاهبرداری محقق شده است. البته بردن مال دیگری نیز مستلزم تحقق دو موضوع است:
1- ورود ضرر مالي به قربانی.
2- انتفاع مالي كلاهبردار يا شخص مورد نظر وي.
جرم كلاهبرداري از تنوع فراواني برخوردار است و در قالب‌هاي مختلف صورت مي‌گيرد اما بيشترين موارد كلاهبرداري در قالب معاملات صورت مي‌گيرد.
 
  عناصر تشكيل‌دهنده جرم كلاهبرداري
براي شكل‌گيري جرم كلاهبرداري همچون بسياري از جرایم ديگر به سه عنصر قانوني، مادي و معنوي نياز است.

1- عنصر قانوني
عنصر قانونی جرم كلاهبرداري، ماده یک قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشا، اختلاس و كلاهبرداري مصوب 15 آذر سال 1367 مجمع تشخيص مصلحت نظام به انضمام دو تبصره آن است.
بر اساس این ماده، هر كس از راه حيله و تقلب، مردم را به وجود شركت‌ها يا تجارتخانه‌ها يا كارخانه‌ها يا موسسات موهوم يا به داشتن اموال و اختيارات واهي فريب دهد يا به امور غير واقع اميدوار کند يا از حوادث و پيش‌آمدهاي غيرواقع بترساند يا اسم يا عنوان مجعول اختيار كند و به يكي از وسايل مذكور و يا وسايل تقلبي ديگر، وجوه يا اموال يا اسناد يا حوالجات يا قبوض يا مفاصاحساب و امثال آنها تحصيل كرده و از اين راه مال ديگري را ببرد، كلاهبردار محسوب و علاوه بر رد اصل مال به صاحبش، به حبس از يك تا 7 سال و پرداخت جزاي نقدي معادل مالي كه اخذ كرده است، محكوم مي‌شود. در صورتي كه شخص مرتكب، بر خلاف واقع عنوان يا سمت ماموريت از طرف سازمان‌ها و موسسات دولتي يا وابسته به دولت يا شركت‌هاي دولتي يا شوراها يا شهرداري‌ها يا نهادهاي انقلابي و به طور كلي قواي سه‌گانه همچنين نيروهاي مسلح و نهادها و موسسات مامور به خدمت عمومي اتخاذ كرده يا اينكه جرم با استفاده از تبليغ عامه از طريق وسایل ارتباط جمعي از قبيل راديو، تلويزيون، روزنامه و مجله يا نطق در مجامع يا انتشار آگهي چاپي يا خطي صورت گرفته باشد يا مرتكب از كاركنان دولت يا موسسات و سازمان‌هاي دولتي يا وابسته به دولت يا شهرداري‌ها يا نهادهاي انقلابي به خدمت عمومي باشد، علاوه بر رد اصل مال به صاحبش به حبس از 2 تا 10 سال و انفصال ابد از خدمت دولتي و پرداخت جزاي نقدي معادل مالي كه اخذ كرده است، محكوم مي‌شود.
تبصره یک: در كليه موارد مذكور در اين ماده در صورت وجود جهات و كيفيات مخففه دادگاه مي‌تواند با اعمال ضوابط مربوط به تخفيف، مجازات مرتكب را فقط تا حداقل مجازات مقرر در اين ماده ( حبس) و انفصال ابد از خدمات دولتي تقليل دهد ولي نمي‌تواند به تعليق اجراي كيفر حكم دهد.
تبصره 2: مجازات شروع به كلاهبرداري حسب مورد حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و درصورتي كه نفس عمل انجام‌شده نيز جرم باشد، شروع‌كننده به مجازات آن جرم نيز محكوم مي‌شود.
مستخدمان دولتي علاوه بر مجازات مذكور چنانچه در مرتبه مدير كل يا بالاتر يا همطراز آنها باشند به انفصال دایم از خدمات دولتي و در صورتي كه در مراتب پایين‌تر باشند، به شش ماه تا سه سال انفصال موقت از خدمات دولتي محكوم مي‌شوند.

  2- عنصر مادي
عنصر مادی جرم کلاهبرداری این است که فردی، دفتر یا شركتي راه‌اندازي كند، مردم را به امور واهي اميدوار کند يا از امور واهي بترساند یا اینکه از هر نوع وسيله‌اي كه عرفا وسيله متقلبانه محسوب مي‌شود، استفاده کند. دوم اينكه شخص مقابل (مالباخته) فريب بخورد و به او اعتماد كند و سوم نیز اينكه كلاهبردار موفق شود مال ديگري را ببرد.
مجموع اين شرايط، عنصر مادي جرم كلاهبرداري را تشكيل مي‌دهد. به نحوي كه مي‌توان گفت که اگر هر يك از اين سه ركن موجود نباشد، عنصر مادي جرم كامل نبوده و جرم كلاهبرداري صورت نگرفته است.

3- عنصر رواني (معنوی)
عنصر سوم مورد نياز براي تشكيل جرم كلاهبرداري، عنصر رواني (معنوی) است. از عنصر رواني، تحت عنوان «سوء نيت» نيز ياد مي‌شود.
براي اينكه فردي كلاهبردار محسوب شود، بايد در ارتكاب اعمالي كه عنصر دوم كلاهبرداري (عنصر مادی) را تشكيل مي‌دهد، سوء نيت داشته باشد.
سوء نيت به دو نوع سوء نيت‌ عام و سوء نيت خاص تقسیم می‌شود.
سوء نيت عام در جرم كلاهبرداري به این معنا است كه مرتكب قصد ارتكاب اعمال مادي فيزيكي ذكرشده را داشته باشد، يعني در توسل به وسايل متقلبانه عمد داشته باشد.
سوء نيت خاص نیز  به این معنا است که مرتكب، قصد بردن مال غير را داشته باشد.
اثبات وجود سوء نيت در مرتكب، بر عهده شاكي و دادستان است، بنابراين در صورت ناتوان بودن آنها در اثبات سوءنيت، مرتكب از اتهام كلاهبرداري تبرئه خواهد شد.

  مجازات كلاهبردار
به موجب قسمت نخست تبصره 2 ماده یک قانون تشديد مجازات مرتكبين ارتشا، اختلاس و كلاهبرداري، مجازات شروع به کلاهبرداري حسب مورد، حداقل مجازات مقرر در همان مورد خواهد بود و در صورتي که نفس عمل انجام شده جرم باشد، شروع‌کننده به مجازات آن جرم نيز محکوم خواهد شد.
علاوه بر آن در قسمت دوم همين تبصره آمده است که مستخدمان دولتي علاوه بر مجازات مذکور، چنانچه در مرتبه مدير کل يا بالاتر يا همطراز آنها باشد، به انفصال دايم از خدمات دولتي و در صورتي که در مراتب پايين‌تر باشند، به شش ماه تا سه سال انفصال موقت از خدمات دولتي محکوم مي‌شوند که هر دو مجازات اصلي است.
 كلاهبرداري از زمره جرايمي است كه نوعي ‘اكل مال بباطل’ محسوب مي شود و با توجه به آيه ‘ولا تأكلوا اموالكم بينكم بالباطل’ با استفاده از عنوان كلي تعزيرات قابل مجازات است.

  تفاوت مجازات كلاهبرداري ساده با مشدد مطابق قوانين كيفري
كلاهبرداري مشدد، كلاهبرداري است كه در آن مرتكب مشمول يكي از سه حالت زير باشد:
1- كارمند دولت يا موسسات عمومي و شهرداري‌ها يا نهادهاي انقلابي باشد.
2- مرتكب، خود را به‌ عنوان مامور دولت يا موسسات عمومي يا شهرداري، نهادهاي انقلابي و شركت‌هاي دولتي معرفي کند.
3- مرتكب، براي فريب مردم از تبليغ عامه مانند وسايل ارتباط جمعي از قبيل راديو، تلويزيون، روزنامه، مجله يا نطق در مجامع يا انتشار آگهي چاپي يا خطي استفاده كند.
به اين كلاهبرداري‌ها، كلاهبرداري مشدد اطلاق مي‌شود و مجازات مرتكب آن علاوه بر رد مال به صاحب آن، دو تا 10 سال حبس به ‌علاوه جزاي نقدي معادل مال ماخوذه و نيز انفصال ابد از خدمات دولتي است.
كلاهبرداري كه شامل هيچ‌ يك از انواع سه‌‌گانه فوق‌ نباشد، كلاهبرداري ساده است و مرتكب آن به حبس از یک تا 7 سال به‌ علاوه جزاي نقدي معادل مال ماخوذه و رد مال محكوم مي‌شود.
گفتني است؛ مطابق تبصره يك اين ماده در صورت وجود جهات و كيفيات‏ مخففه دادگاه مي‏تواند با اعمال ضوابط مربوط به تخفيف‏، مجازات مرتكب را فقط تا حداقل مجازات مقرر در اين ماده‏ (حبس) و انفصال ابد از خدمات دولتي تقليل دهد، ولي‏ نمي‌‏تواند به تعليق اجراي كيفر حكم دهد.
همچنين‏ تبصره دو اين ماده، مجازات جرم شروع به كلاهبرداري را بيان کرده كه عبارت است از: حداقل مجازات مقرر در همان مورد و در صورتي كه نفس عمل انجام‌شده نيز جرم باشد، شروع‌‏كننده به مجازات آن جرم نيز محكوم‏ مي‌شود.دفتر وکیل،دفتر وکالت،بهترین وکیل پایه یک
 
منبع: حمایت
===============================================
شرکت تجاری از ایجاد تا انحلال - وکیل پایه یک دادگستری | وکیل دادگستری | وکیل شرکت ها

 چهار نوع شرکت تجاری در قانون تجارت احصا شده است: شرکت سهامی،شرکت تضامنی،شرکت مختلط و شرکت با مسوولیت محدود

جنبه قانونی و قراردادی شرکت‌های تجاری

یک وکیل دادگستری در بررسی شرکت‌های تجاری از منظر قانونی می‌گوید: در قوانین کشور خصوصا لایحه اصلاحیه قانون تجارت مصوب 1347 که دربردارنده مقررات اصلی حاکم بر شرکت‌های سهامی در نظام حقوقی فعلی ایران است، ضوابط قانونی مختلفی درباره نحوه تشکیل‌، اداره‌، تغییرات و انحلال شرکت‌های سهامی وضع شده است. 
این وکیل پایه یک دادگستری اذعان می‌دارد: برخی از مقررات لایحه اصلاحیه قانون تجارت درباره شرکت‌ها طبق نص جنبه «آمره» داشته و توافق اشخاص برخلاف آن اعتباری ندارد مانند قسمت دوم ماده 88 لایحه مذکور و برخی دیگر از مقررات یادشده (مانند ماده 101) جنبه «تکمیلی» داشته و توافق اشخاص برخلاف آن معتبر تلقی می‌شود.
وی در ادامه به بررسی تشکیل شرکت‌های تجاری از منظر قراردادی می‌پردازد و می‌گوید: از منظر قراردادی همان‌گونه که از مفهوم کلمه شرکت و مجموع مقررات قانون تجارت برمی‌آید، مبنای اصلی تشکیل شرکت تجاری، اراده و توافق دو یا چند نفر(در مورد شرکت سهامی با توجه به ماده 3 لایحه اصلاح حداقل 3 نفر) برای تشکیل شرکت و تعیین مشخصات اساسی آن از قبیل نام‌، نوع‌، موضوع‌، اقامتگاه و برخی مقررات مربوط به اداره شرکت‌ است. این اراده و توافق چندجانبه علی‌الاصول باید توسط شرکا در قالب یک «قرارداد» اعلام و ابراز شود. 
 
  مرجع تصویب اساسنامه و تغییرات بعدی آن
وکیل دادگستری در توضیح اساسنامه شرکت سهامی، می‌گوید: اساسنامه درواقع قراردادی است که دربردارنده اراده و توافق شرکای شرکت است.
 وی می‌افزاید: با‌توجه به اینکه توافق برخلاف مقررات آمره قانون تجارت معتبر نیست، توافق شرکای شرکت در متن اساسنامه نمی‌تواند برخلاف مقررات آمره لایحه اصلاحیه قانون تجارت باشد. این وکیل دادگستری به تفاوت مرجع تصویب شرکت‌های سهامی عام و خاص می‌پردازد و می‌گوید: اولین اساسنامه شرکت در شرکت‌های سهامی عام وفق ماده 18 لایحه باید به تصویب مجمع عمومی موسس برسد. اساسنامه شرکت‌های سهامی خاص وفق بند 1 ماده 20 لایحه بدون نیاز به تشکیل مجمع عمومی موسس باید به امضای همه سهامداران برسد.
این وکیل پایه یک دادگستری بابیان این مطلب که تغییرات اساسنامه پس از تشکیل شرکت طبق ماده 83 لایحه در صلاحیت مجمع عمومی فوق‌العاده شرکت‌های سهامی است، می‌گوید: مجمع عمومی فوق‌العاده چنانچه طبق ماده 84 لایحه به‌نحو صحیح تشکیل شده و رسمیت داشته باشد براساس ماده 85 با موافقت دوسوم سهامداران حاضر در مجمع می‌تواند هرگونه تغییری را در اساسنامه اعمال کند.
وی با تاکید بر اینکه هیچ توافقی نمی‌تواند‌ این امر را از صلاحیت مجمع عمومی فوق‌العاد‌ه خارج کند‌ تصریح می‌کند: علاوه بر این باید‌ توجه د‌اشت که مجمع عمومی فوق‎العاد‌ه نمی‎تواند‌ این صلاحیت خود‌ را به نهاد‌های د‌یگر شرکت مانند‌ هیات‎مد‌یره واگذار کند‌. این وکیل دادگستری در پاسخ به این سوال که آیا می‌توان شروطی را در اساسنامه گنجاند یا خیر، می‌گوید: مستنبط از ماده 10 قانون مدنی شرکای شرکت سهامی اختیار دارند هرگونه مقرراتی را در اساسنامه شرکت بگنجانند مشروط بر اینکه مخالف موازین شرعی یا مغایر قوانین کشور خصوصا لایحه اصلاحیه قانون تجارت نباشد. 
هر اساسنامه‌ای که به‌نحو فوق تنظیم شده باشد قابل تایید توسط مراجع قانونی است. وی اضافه می‌کند: البته طبق قانون بازار اوراق بهادار مصوب 1384 شرکت‌های سهامی عام پذیرفته شده در بورس و نهادهای مالی از‌جمله شرکت‌های سرمایه‌گذاری است که باید مقررات بورس را در این خصوص رعایت کنند.
 
  ضوابط لازم برای حفظ حقوق قانونی صاحبان سهام
وکیل پایه یک دادگستری به بندهای 21گانه ماده 8 لایحه اصلاحیه قانون تجارت، اشاره می‌کند و می‌گوید: اساسنامه هر‌ شرکت علاوه بر اینکه مشخص‌کننده ویژگی‌های اساسی و بنیادین شرکت است، در‌بردارنده ضوابط لازم برای حفظ نظم عمومی وحقوق قانونی صاحبان سهام به نسبت سهام آنها نیز است. وی ادامه می‌دهد: از جمله این ضوابط نام و نوع شرکت است. نام و نوع شرکت معرف اصلی و ممیزه اساسی هر شرکت از سایر شرکت‌هاست تا جایی‌که گاهی اوقات نام یک شرکت معروف، بخش قابل توجهی از ارزش ذاتی آن را تشکیل می‌دهد. نیازی به توضیح نیست که کلیه سهامداران شرکت به نوعی در نام شرکت ذینفع و در منافع آن سهیم هستند. این وکیل دادگستری تاکید می‌کند که نوع شرکت (سهامی عام یا سهامی خاص) نیز با‌توجه به مقررات اختصاصی دو نوع شرکت سهامی مذکور تاثیر قابل توجهی در تبیین حقوق و تعهدات سهامداران دارد.
وی همچنین دیگر ضابطه‌ای که در اساسنامه قید می‌شود را موضوع شرکت‌ عنوان می‌کند و در توضیح می‌گوید: موضوع هر شرکت دایره فعالیت‌های آن شرکت را تعریف می‌کند. باتوجه به اینکه مدیران شرکت‌های سهامی حق هیچ‌گونه اقدامی خارج از موضوع شرکت را ندارند، گنجاندن موضوع شرکت در اساسنامه شرکت به سهامداران این تضمین را می‌دهد که مدیران شرکت از چارچوب فعالیت‌های تعیین شده موردنظر سهامداران فراتر نخواهند رفت. علاوه بر این تصریح به مدت شرکت در اساسنامه‌، وضعیت سهامداران را در خصوص ادامه شراکت یا پایان یافتن آن در پایان مدت احتمالی تعیین شده مشخص می‌کند. وی تعیین مرکز اصلی شرکت را از دیگر نکات قابل اهمیت می‌خواند و می‌گوید: تعیین مرکز اصلی شرکت به لحاظ مشخص شدن اقامتگاه قانونی شرکت اهمیت خاصی برای سهامداران دارد. خصوصا در مواردی که سهامدار طبق قانون باید به اقامتگاه شرکت مراجعه یا بخواهد علیه شرکت اقامه دعوی کند، می‌تواند با مراجعه به اساسنامه از اقامتگاه شرکت اطلاع یابد.
 
  مقررات سرمایه شرکت
این وکیل دادگستری در مورد مقررات مربوط به سرمایه شرکت می‌گوید: سرمایه هر شرکت بارزترین نماد ارزش مالی و اعتبار هر شرکت سهامی است و سهامداران هر شرکت درواقع مالک حصه مشاعی از سرمایه شرکت به نسبت سهام خود هستند. وی با اشاره به اینکه در لایحه اصلاحیه قانون تجارت با هدف حفظ حقوق سهامداران و اشخاص ثالث مقررات و تشریفات خاصی برای هرگونه تغییر در سرمایه شرکت پیش‌یبنی شده است بیان می‌کند: دو مورد از تقسیم‌بندی‌های مهم سهام در شرکت‌های سهامی که تاثیرات تعیین‌کننده‌ای بر حقوق و تعهدات دارندگان سهام دارد، بی‌نام یا بانام بودن سهام (از لحاظ قابلیت نقل و انتقال) و ممتاز یا عادی بودن سهام (از حیث حقوق و اختیارات ویژه دارندگان سهام) است. وکیل پایه یک دادگستری در مورد تعیین مبلغ پرداخت شده سهم می‌گوید: تنها تعهدی که سهامدار شرکت در برابر شرکت دارد پرداخت باقیمانده مبلغ اسمی سهام متعلق به اوست. با این وصف اهمیت این بند از اساسنامه که متضمن میزان تعهدات سهامدار در مقابل شرکت است بی نیاز از هر توضیح دیگری است.
 
  نحوه انتقال سهام بانام
وکیل دادگستری درخصوص چگونگی نحوه انتقال سهام با نام می‌گوید: هر سهامداری ممکن است پس از تملک یا خرید سهام قصد فروش سهام خود را داشته باشد. بدیهی است علاوه بر مفاد ماده 40 لایحه اصلاحیه قانون تجارت ممکن است در اساسنامه شرکت (مخصوصا اساسنامه شرکتهای سهامی خاص) مقررات خاصی برای نقل و انتقال سهام پیش بینی شده باشد از این‌رو مقررات اساسنامه در این باب برای تعیین دایره اختیارات آنان برای انتقال سهام بسیار مهم است. 
وکیل پایه یک دادگستری می‌افزاید: مقررات مربوط به طریقه تبدیل سهام بانام و بی‌نام برای دارندگان سهام که قصد تغییر نوع سهام خود را داشته باشند بسیار حائز اهمیت است. وی همچنین در مورد افزایش و کاهش سرمایه، مواقع و ترتیب دعوت مجامع عمومی، مقررات مربوط به حد نصاب مجامع، نحوه اخذ رای در مجامع، تعداد مدیران و نحوه انتخاب آنها و حدود وظایف و اختیارات آنان بیان می‌کند:گرچه ترتیبات مربوط به موارد فوق در مقررات لایحه اصلاح قانون تجارت به تفصیل بیان شده است ولی ممکن است در اساسنامه شرکت نیز مقررات خاص اضافی در خصوص موارد یادشده وضع شده باشد که تاثیرات مهمی بر حقوق و تعهدات سهامداران دارد.
 
  تعداد سهام وثیقه 
 این حقوقدان با بیان اینکه نقش سهام وثیقه در حفظ حقوق سهامداران در قبال عملکرد مدیران، مقررات اساسنامه در تعیین تعداد سهام وثیقه برای حفظ حقوق سهامداران بسیار حائز اهمیت است اظهار می‌دارد: متاسفانه امروزه در اساسنامه بسیاری از شرکت‌ها تعداد سهام وثیقه برای رعایت حداقل مقرر در قانون فقط یک سهم در نظر گرفته می‌شود که برای جبران خسارات سنگین احتمالی ناشی از سوء‌عملکرد مدیر مربوطه به هیچ‌وجه کافی نیست.
 
  تعداد بازرسان‌
وکیل دادگستری از دیگر مواردی که در اساسنامه شرکت‌های تجاری مدنظر قرار می‌گیرد تعداد بازرسان عنوان می‌کند و در توضیح بیان می‌کند: بازرسان شرکت چشم و گوش سهامداران برای کنترل عملکرد مدیران شرکت هستند. گرچه لایحه اصلاحیه قانون تجارت انتخاب یک بازرس اصلی را کافی دانسته است لیکن بدیهی است پیش‌بینی تعداد مناسب بازرس به تناسب حجم و نوع فعالیت شرکت می‌تواند نقش موثری در حفظ حقوق سهامداران داشته باشد.
 
   تعیین سال مالی شرکت
این وکیل دادگستری تعیین سال مالی شرکت را از دیگر موراد مندرج در اساسنامه بیان می‌کند و می‌گوید: باتوجه به اینکه در قانون هیچ‌گونه الزامی برای تعیین سال مالی شرکت وجود ندارد، سهامداران شرکت می‌توانند با‌توجه به نیازهای خود آزادانه نسبت به تعیین سال مالی شرکت اقدام کنند. وکیل پایه یک دادگستری ادامه می‌دهد: به‌عنوان مثال برای پرهیز از تقارن فشردگی امور پایان سال مالی شرکت با امور پایان سال شمسی سهامداران می توانند سال مالی شرکت را از سال شمسی تفکیک کرده و مثلا آنرا از اول مهرماه هرسال تا پایان شهریور سال بعد قرار دهند.
 وی در پایان به مقررات مربوطه به انحلال شرکت و اصلاح اساسنامه اشاره می‌کند و می‌گوید: با وجود پیش‌بینی مقرراتی در لایحه اصلاح قانون تجارت در باب این دو موضوع سهامداران شرکت می‌توانند در این باب نیز مقررات اختصاصی وضع کنند.============
==========================================================

ماهیت سرقفلی و حق کسب و پیشه،وکیل سرقفلی،وکیل اجاره،تخلیه ملک تجاری

 

در صورت نیاز به اخذ مشاوره در زمینه سرقفلی وحق کسب و پیشه و تجاری و یا هر نوع سوال در مورد اماکن تجاری موضوع قانون موجر و مستأجر مصوب 1356 و بعد از آن می توانید با ما تماس بگیرید.ویا جهت کسب اطلاع از نظر حقوقدانان و قوانین جاری متن زیر را مطالعه فرمایید.

تلفن مشاوره: 88991790 - 88991791

 

 

نظر اول : صفت مشخص و عنصر اساسی سر قفلی حق تقدم در اجاره و مالکیت منافع عین مستاجره در برابر اجاره بهای ثابتی است که طرفین برآن تراضی نموده اند و از این لحاظ شباهت کامل با حقوق پیش بینی شده در ماده 18 ق م دارد وانگهی در سایر مواد قانون نیز قرائنی وجود دارد که این استنباط را تایید می کند 
1.به موجب مستفاد از ماده 19 و همچنین تبصره 2 آن حق سر قفلی (کسب و پیشه یا تجارت )از مال غیر منقول و موضوع اجاره قابل انفکاک نیست و تنها با واگذاری اجاره محل قابل انتقال است :یعنی مستاجر نمی تواند خود در محلی بنشیند و سر قفلی آن را نیز انتقال دهد . 
 
2.به موجب تبصره 2 ماده 19 انتقال حق کسب یا پیشه یا تجارت فقط با تنظیم سند رسمی امکان دارد در حالی که می دانیم انتقال اموال منقول اصولا نیازی به تنظیم سند رسمی ندارد و این الزام خاص املاک است (مواد 22و 46تا 48 ق ث )پس این احتمال تقویت می شود که قا نونگذار سر قفلی را نیز در حکم حقوق و منافع مربوط به املاک آورده است. (کاتوزیان ناصر اموال و مالکیت چاپ ششم 1382 نشر میزان ص 63)  
 
نظر دوم : سرقفلی در قوانین سابق و فعلی ماهیتی متفاوت دارند:بر مبنای قانون موجر و مستاجر سال 56،عقد اجاره اماکن تجاری ،به انقضای مدت خاتمه نیافته و موجر تنها در برخی موارد حق تخلیه را داراست.(مواد 14و15 قانون فوق)که توجیه آن علی رغم نظرات ارائه شده با هیچ منطقی سازگار نیست.چراکه حتی اگر آن را با حق کسب و پیشه نیز مقایسه نماییم،در ثبوت آن ،اثبات مرغوبیت مکان تجاری به فعل مستاجر لازم است و بدیهی است، اثبات خلاف آن سبب تخلیه،که در این قانون اینچنین نیست.لذا تحلیل ماهیت این به اصطلاح حق، برمبنای قانون مارالذکر ممکن نیست. اما در قانون موجر و مستاجر سال 76 وضع متفاوت و بر دو نوع است:1- موجر در هنگام عقد، مبلغی از مستاجر دریافت می نماید که این امر مانع از تخلیه در پایان مدت نیست و به مبلغ قرض الحسنه اجاره اماکن مسکونی می ماند. ماهیت این قسم سرقفلی را باید شبیه به عقد قرض دانست. (ماده 6 و تبصره های آن در قانون اخیر الذکر) 2-موجر با در یافت مبلغی تحت عنوان سرقفلی، تعهد می نماید ،به انقضای مدت اجاره،مجددا مورد اجاره را به قیمت سابق به مستاجر اجاره دهد. (مواد7و8 قانون مرقوم)که اگر چه این حکم نیز صحیح نیست.چه،مدت این تعهد مجهول است و لذا تعهد باطل،اما منصوص است.لذا، ماهیت این نوع سرقلی را باید بهای اسقاط یا تحدید حق دانست. 
بنابه مراتب،سرقفلی دین است و منقول. 
چون علی الظاهر در حین پاسخگویی به سوال ،مهرداد عزیز نیز در حال ارائه نظر بوده اند که امکان توجه به نظر ایشان وجود نداشت،لارم می دانم ضمن احترام به رای وی ،صرفا در خصوص تحلیلشان از ماده 19 در باب تکلیف تنظیم سند رسمی انتقال سرقفلی، یاد آور شوم:موارد اجباری تنطیم سند زسمی در مواد 47 و 48 ق.ث مصرح است که مورد فوق شامل آن نیست.اگر چه تقنین این ماده مانع از اجباری کردن ثبت برخی اسناد به موجب سایر قوانین نیست،اما از ماده مورد بحث چنین تکلیفی استفاده نمی شود.این ماده در مقام شیوه انتقال حق به موجب حکم دادگاه است که پرواضح است دادگاه نمی تواند دستور تنظیم سند عادی انتقال را صادر نماید ،چه، اساسا غیر مقدور است.لذا ثبت سند انتقال سرقفلی اختیاری است.  
 
نظر سوم: در خصوص موضوع سرقفلی،مطالب ذیل نیز درخور توجه است: 
1- پرداخت سرقفلی در چه مواردی صورت می گیرد؟ 2- آیا وجود رابطه استیجاری شرط پیدایش سرقفلی است؟3- انتقال مورد اجاره بین شرکا-  
 
 
مطلب چهارم : « ماهيت حق كسب يا پيشه يا تجارت » 
 
 
سئوال262: 
نظريه اكثريت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81): 
با توجه به ماده 20 قانون مدني و رأي وحدت رويه شماره 5/9/3163 هيأت عمومي ديوانعالي كشور حق كسب يا پيشه يا تجارت، در زمره حقوق مالي محسوب و ناظر به اجاره مكاني است كه براي كسب معاش مستأجر ملك تجاري بوده و از عناصر سازنده اين حق «شهرت تجاري» مي باشد كه با توجه به ظاهر كلام مقنن در ماده 20 قانون ياد شده، از مصاديق ديون و در حكم اموال منقول تلقي مي شود، گرچه عين مستأجره از اموال غيرمنقول است، بنابراين، با توجه به صراحت نظر قانونگذار و رأي هيأت عمومي ديوانعالي كشور مي توان گفت اين حق جزء ديون و به عنوان مال منقول محسوب مي شود. 
 
نظريه اقليت اعضاي محترم كميسيون حاضر در جلسه (2/11/81): 
اگر چه حق كسب يا پيشه يا تجارت از حقوق مالي تدريج الحصول بوده، ليكن از آنجا كه در ملك غيرمنقول استقرار مي يابد يك مال غيرمنقول تبعي به شمار مي آيد. اين نظريه با ماده 18 قانون مدني كه حق انتفاع از اشياء غيرمنقوله (حق كسب يا پيشه مي تواند يكي از مصاديق آن به شمار آيد) و دعاوي راجع به آن را در دايره اموال غيرمنقول دانسته است مطابق است. با اين وصف قائل شدن به اينكه حق كسب يا پيشه يا تجارت در حكم اموال غيرمنقول است، موجه به نظر مي رسد. 
( منبع: معاونت آموزش دادگستري استان تهران، ماهنامه قضاوت، ش15، صص 59 - 58 ) 
 
{• نظريه شماره 330/7 مورخ 12/12/1377 (پرونده 1803) اداره حقوقي } 
سئوال: 
با عنايت به اين كه در مورد سرقفلي تعريفي از نظر اين كه سرقفلي در زمره اموال منقول است يا غيرمنقول نشده است. لذا خواهشمنداست دستور فرماييد، كتبا" به هيأت بدوي رسيدگي به تخلفات اداري وزارت امور اقتصادي و دارايي اعلام شود، آيا سرقفلي در زمره اموال منقول يا در حكم اموال غير منقول است؟. 
 
نظريه: 
حق كسب يا پيشه يا تجارت از جمله حقوق مالي بوده كه قابل توقيف است و چون از طريق كارشناسي نيز به ريال تعيين مي شود. به علاوه جزو ماترك بوده و از طريق ارث با توجه به ضابطه اموال منقول به ميزان يك چهارم يا يك هشتم به همسر مي رسد. لذا جزء اموال منقول محسوب مي شود. 
 
( منبع: مجموعه نظرهاي مشورتي اداره كل حقوقي قوانين و تدوين قوه قضاييه در مسائل مدني از سال 1363 تا 1380، تهيه و تنظيم: غلامرضا شهري- محمد خزازي-ش365 ) 
 
**** 
 
مطلب پنچم: « سرقفلي در حقوق ايران »  
 
مقدمه 
پذيرش و توسعه مالكيت هاي غير مادي يكي از تحولات بزرگ نظامهاي حقوقي و اقتصادي جهان است كه امروزه در ميان تمام ملل متمدن رسوخ كرده است انسانهاي پيشين مالكيت را همواره منحصر به اشيا مادي مي دانستند و براي آنها مالكيت هاي فكري و معنوي و ساير چهره هاي مالكيت غير مادي مفهومي نداشت اين قبيل مالكيت كه در اثر پيشرفت و تكامل دانش بشري وارد قلمرو حقوق شده است براي نخستين بار در حقوق موضوعه دول اروپاي غربي مورد شناسايي قرار گرفته و از آنجا به تدريج پا به عرصه حقوقي و اقتصادي ديگر ممالك نهاده است حق سرقفلي تاجر از جمله مالكيت غير مادي است كه زمان زيادي از پيدايش آن نمي گذرد و در اصل اين پديده در قرن حاضر در زندگي اقتصادي مردم بروز كرده و قانونگذاران را ناچار به وضع مقررات لازم در اين مورد نموده است. 
اغلب كشورها مقررات سرقفلي را كه از موضوعات بدون واسطه حقوق تجارت و اقتصاد اجتماعي است در ميان قوانين تجاري خود جاي داده اند و برخي كشورها نيز زمينه حقوق مدني را محل مناسب ذكر اين مقررات دانسته اند قانونگذار ما چند سال پس از پيدايش عملي پديده سرقفلي در بازار ايران با وضع مقررتي به نام ( قانون روابط مالك و مستاجر) در خرداد ماه 1339 براي اولين بار به آن وجهه قانوني بخشيد. اگر چه عمر اين نهال نوپا در جامعه ما به كمتر از پنجاه سال مي رسد با وجود اين پيوسته يكي از مباحث و موضوعات نسبه ً مهم اقتصادي و قضايي كشور بوده است و ابعاد مختلف آن تحقيقات خاصي را طلب مي كند. 
 
الف _ تعريف سرقفلي 
سرقفلي مايه تجاري و نيز حق كسب يا پيشه يا تجارت در حقوق ما مفهوم واحدي دارد. قانونگذار در قوانين روابط مالك و مستاجر مصوب 1339 و روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 و نيز در لايحه قانوني اصلاح قسمتي از مقررات قانون نوسازي و عمران شهري مصوب 1358 و برخي مقررات ديگر به جاي كلمه رايج (سرقفلي) از اصطلاح (حق كسب يا پيشه يا تجارت ) استفاده كرده است امكان دارد گفته شودكه اين دو اصطلاح يكي نيستند و دومي اعم از اولي است بدين توضيح كه سرقفلي اختصاص به بازرگانان دارد ولي حق كسب يا پيشه به غير تجاري يعني كسبه و پيشه وران و صاحبان حرف و مشاغل تعلق مي گيرد اين برداشت صحيح به نظر نمي رسد زيرا مطابق بند 1 ماده 2 قانون تجارت كاسب تاجر محسوب مي شود و آوردن عبارت ( حق كسب ) در كنار عبارت ( حق تجارت) لزومي ندارد و معناي جديدي را هم به دست نمي دهد در حقوق كنوني, شخص را به لحاظ ميزان سرمايه , داشتن دفتر كار و يا كارت بازرگاني تاجر نمي شناسند هركس به كار خريد و فروش سود روي آورد تاجر محسوب مي شود اگرچه كم بضاعت و فاقد محل خاص كسب باشد در رابطه بااصطلاح حق پيشه نيز بايد گفت كه منظور مقنن از آوردن اين عبارت شناختن حقي شبيه حق سرقفلي براي صاحبان حرف و مشاغل غير تجاري نبوده بلكه او با اين كار درصدد بوده است كه پيشه وران به معناي اخص كلمه را از حيث مقررات اجاره و سرقفلي در شمار بازرگانان محسوب نمايد . 
بسيار بعيد براي دارندگان برخي مشاغل و پيشه ها مثل حرف پزشكي, وكالت و سردفتري باشد زيرا در اين قبيل موارد بدون ترديد مراجعان با شخص صاحب پيشه كار دارند و عناصري كه موجب پيدايش سرقفلي اماكن تجاري مي گردد مثل موقعيت محل و نوع تزئين بنا و تابلو و غيره , در جلب ارباب رجوع اثر محسوس و مستقيمي ندارد. 
با توجه به آنچه گفته شد كلمه (سرقفلي) كه در حال حاضر شهرت و مقبوليت بيشتري هم دارد از هر واژه و عبارت جانشين مناسب تر بنظر مي رسد و عملاً نيز براي فهماندن مفهوم اصطلاحات معادل از كلمه سرقفلي كمك گرفته مي شود. 
اصطلاح سرقفلي بسياري ديگر از اصطلاحات حقوقي از طرف قانونگذار مورد تعريف قرار نگرفته است اين خلا از جانب حقوق دانان پر شده است و هركدام از بعد خاصي تعريفي ارائه داده اند تعاريف ذيل در كتب حقوقي مشاهده مي شود : 
تعريف سرقفلي به اعتبار تقدم مستاجر متصرف در اجاره محل كسب: 
در اين تعريف گفته شده است : 
(سرقفلي حقي است كه به موجب آن مستاجره متصرف در اجاره كردن محل كسب خود بر ديگران مقدم شناخته مي شود) 
همانطور كه ملاحظه مي شود در تعريف مزبور فقط به تقدم مستاجر متصرف اجاره محل كسب تاكيد شده و به ديگر مفاهيم سرقفلي , بالاخص به سرقفلي شخص در غير رابطه استيجاري يعني حق مالك سازنده مغازه توجهي معطوف نگرديده است. 
نقص ديگر اين تعريف عدم تاكيد بر قابليت معامله بودن حق است در حالي كه اين ويژگي به مستاجر اجازه معامله و يا اسقاط حق را در قبال اخذ مال مي دهد. 
تعريف سرقفلي بدون توجه به عناصر و ضوابط تشكيل دهنده اين حق: 
مطابق تعريف برخي از حقوق دانان (سرقفلي پولي است كه مستاجر ثاني (به معني اعم) به مستاجر سابق در موقع انتقال اجاره بلاعوض ميدهد و همچنين مستاجر اول به موجر مالك ميدهد). 
در اين تعريف حقوق كامل مستاجران اماكن تجاري مورد توجه واقع شده و همچنين برخلاف تعريف اول به نتيجه و قابليت تقويم حق به پول اشاره گرديده است معهذا اين تعريف نيز به علت نياوردن عوامل تشكيل دهنده حق در داخل تعريف , ناقص به نظر مي رسد. 
تعريف سرقفلي به اعتبار عوامل تشكيل دهند حق : 
برخي از نويسندگان حقوقي عناصر تشكيل دهنده حق سرقفلي را ماهيت حقوقي اين حق يكي گرفته و گفته اند : 
(حق كسب يا پيشه (مايه تجاري ) عبارت است از مجموعه عوامل منقول مادي مانند اثاثيه مواد اوليه ابزار آلات ( كه براي بهره برداري به كار ميرود) و كالاهاي تجارتي حقوق راجع به نام و شهرت و علائم تجارتي حق تجديد اجاره , بنگاه تجارتي , حقوق راجع به مشتريان دائم و گذري (حق سرقفلي ) پروانه هاي تجارتي , حق مالكيت صنعتي و حق مالكيت ادبي يا هنري مرتبط با موارد بالا). 
مطابق نظر اين عده از نويسندگان حق كسب يا پيشه تعبير به مايه تجارتي شده و اعم از سرقفلي قلمداد شده است در حالي كه اين برداشت از واژگان فوق در نظام حقوقي ما مبنايي ندارد صرف نظر از ايراد مربوط به تفكيك حق كسب يا پيشه از حق سرقفلي عيب ديگر تعريف اخير آن است كه اجزاي تشكيل دهنده حق با خود حق يكي فرض شده است به نظر مي رسد كه تعريف زير را مي توان براي سرقفلي ارائه داد : 
سرقفلي حقي است مالي و قابل معامله كه براي مالك يا متصرف قانوني محلهاي كسب و تجارت از طرف قانونگذار شناخته شده و ميزان آن بستگي به عوامل مادي و معنوي متعدد دارد. 
 
ب . ماهيت اقتصادي سرقفلي 
وجه سرقفلي از مصاديق داراي نامرئي است و درآمد اتفاقي محسوب نمي شود به شرط اينكه ناشي از كار كردن مستاجر و جمع آوري مشتريان باشد درآمد غير از دارايي و سرمايه است درآمد قابل خرج است بدون آنكه به سرمايه لطمه بزند بنابراين مال التجاره ملك درآمد ولي سرقفلي دارايي به شمار مي رود. 
 
ج . ضوابط تشكيل دهنده سرقفلي 
در ماد 11 قانون روابط مالك و مستاجر مصوب 1339 كه با وضع قانون جديد روابط موجر و مستاجر (مصوب 1356) منسوخ گرديده است اعلام شده بود : 
( ميزان حقوق كسب و پيشه و يا تجارت با توجه به موضوعات زير از طرف دادگاه تعيين مي شود : 
1 . موقعيت و مرغوبيت محل كسب و پيشه و تجارت . 
2 . شرايط .كيفيات اجاره از لحاظ مزايايي كه در عقد اجاره براي موجر يا مستاجر منظور گرديده است. 
3 . طول مدت اشتغال مستاجر به كسب و پيشه يا تجارت در مورد اجاره و حسن شهرت او كه در معروفيت محل مزبور موثر افتاده است. 
4 . وضع محل اجاره از نظر نوع بنا . 
5 . مخارجي كه مستاجر به منظور آماده نمودن محل مزبور از حيث قفسه بندي و تهيه اشيا مورد لزوم و ساير تزيينات داخلي متحمل گرديده است. 
6 . نوع كسب و پيشه يا تجارت). 
آيين نامه نحوه تعيين و تشخيص و پرداخت حق كسب و پيشه يا تجارت ضوابط را ملاك تعيين ميزان سرقفلي پرداختي به مالكان دانسته و هياتهاي ارزيابي را مكلف نموده است كه با ملاحظه ضوابط ياد شده نسبت به تعيين مقدار حق كسب و پيشه يا تجارت مالكان يا متصرفان كه محل كار آنان در اثر اجراي طرحهاي احداث و توسعه معاير و نوسازي و عمران شهري از بين مي رود اقدام نمايند. 
حسب اعلام ماده 18 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب 1356 تعيين مقدار حق كسب يا پيشه يا تجارت موكول به مراعات اصول و ضوابطي شده است كه در آيين نامه خاصي پيش بيني مي گردد تاكنون چنين آيين نامه اي به تصويب نرسيده و ضوابط تعيين سرقفلي عملا به دست كارشناسان رسمي دادگستري است كه معمولاً ارزيابي خود را با توجه به نرخ خريد و فروش املاك مشابه در محل صورت مي دهند. 
چنانچه بخواهيم مهمترين عوامل و ضوابط تشكيل دهنده سرقفلي را مشخص نماييم عوامل مزبور عبارت خواهند بود از : 
معيارهاي مادي متشكله سرقفلي محل است : 
2 . عوامل و ضوابط معنوي : 
ضوابط غير مادي زير مستقيماً در مقدار سرقفلي موثر است : 
مشتريان محل : 
مشتريان گذري و ثابت از مهمترين ضوابط سرقفلي است و در واقع اساس كار تاجر و صنعتگر را تشكيل مي دهد حق كسب و پيشه و يا تجارت بدون وجود مشتريان نمي تواند تحقق پيدا كند افزايش و كاهش تعداد مشتريان محل تجاري موجب بالا رفتن و يا نزول مقدار سرقفلي است و اگر تاجري در اثر عملكرد خود مشتريان را از دست بدهد سرقفلي محل اشتغال او به طور جدي تقليل مي يابد و فعاليت و اعتبار زيادي لازم است تا وضع جديد را دگرگون نمايد. 
اسم و علائم مشخصه تجاري : 
عنواني كه تاجر يا شركت تجاري با استفاده از آن فعاليت مي كند در جلب توجه مشتريان موثر است هرگاه اسم تجارتي نام كوچك و يا خانوادگي تاجر باشد جز حق كسب و يا پيشه يا تجارت در مي آيد و يكي از عناصر دارائي او تلقي مي شود و با آن انتقال مي يابد. 
در چنين حالتي منتقل اليه نمي تواند با استفاده از نام انتقال دهنده به كار خود ادامه دهد و لازم است كه براي دفع تو هم از كلمه سابق بعد از آوردن نام تاجر قبلي استفاده نمايد سو استفاده از اسم تجارتي بازرگان تجاوز به حقوق قانوني و محترم اوست و موجب مسئوليت مدني است . 
تابلوي مغازه : 
براي ممتاز و مشخص كردن هر مغازه از مغازه هاي ديگر از تابلو استفاده مي شود ممكن است تابلو به نام شخص تاجر باشد و يا واژه آراسته و خوش معني ديگري در آن به كار رود . تابلوي مغازه از ضوابط معني سرقفلي است و به كسي تعلق دارد كه در استفاد از آن بر ديگران مقدم بوده است استيفا ديگري از نوع تابلوي متعلق به كسبه پيشين در محدوده جغرافيايي خاصي كه نوعاً مشتريان ثابت در آنجا زندگي مي كنند ممنوع است در محدوده هاي جغرافيايي وسيع استفاده از تابلوي مشابه تابلوي بازرگان ديگر فاقد اشكال حقوقي است مگر تابلوي مغازه هاي بزرگ و معروف كه تداعي شعبه را بنمايد. 
حق مالكيت صنعتي و بازرگاني و علائم كارخانه : 
از جمله ديگر ضوابط معنوي سرقفلي علامت كارخانه و اشكال و ترسيمات صنعتي است مطابق ماده 1 قانون ثبت علائم و اختراعات مصوب تيرماه 1310 علامت اعم است از نقش تصوير , رقم , مهر لفاف و غيره كه براي امتياز و تشخيص محصول صنعتي و تجارتي يا كشاورزي اختيار مي شود داشتن علامت تاييد اداره استاندارد به طور محسوس موجب بالا رفتن سرقفلي مي گردد. 
پروانه كسب : 
اجازه كتبي مراجع صلاحيت دار را براي اشتغال به امور تجاري پروانه كسب يا جواز كسب مي نامند پروانه كسب نوع اشتغال و رشته فعاليت دارنده آن را مشخص مي كند و در عرف تجاري حائز اهميت فراوان است دليل ارزش و اهميت فوق العاده پروانه كسب آن است كه دارنده پروانه از حمايت قانوني برخوردار است و آزادي فعاليت شغلي او را در قلمرو معيني به دنبال دارد و اقدام سايرين به داير كردن فعاليت هاي همنوع و يا مشابه را تا حوزه جغرافيايي مشخصي ممنوع مي سازد بعلاوه دارندگان پروانه هاي كسب به سهولت مي توانند به عضويت اتحاديه هاي صنفي در آيند و از امتيازات مربوط مثل گرفتن كالاهاي سهميه اي و دريافت وام و اخذ اعتبار و غيره برخوردار شوند. 
اغلب پروانه هاي كسبي به شخصي خاصي مربوط نيست و توام با معامله سرقفلي به انتقال گيرنده واگذار مي گردد اما برخي پروانه ها قائم به شخص معيني است و تحت ضوابط خاصي به افراد واجد صلاحيت داده مي شود مثل پروانه مربوط به فروش دارو كه در اعطاي آن لزوماً شرايطي مراعات مي گردد . 
پروانه كسب مستقلاً قابل معامله است و استثناي آن از سرقفلي منفي ندارد بنابراين انتقال دهنده سرقفلي لزومي در واگذاري پروانه به تبع سرقفلي ندارد مثلا شخص مي تواند سرقفلي ملك خود را با يك نفر معامله كند و پروانه محل را به ديگري واگذار نمايد اين رويه بويژه در خصوص پروانه هايي كه قائم به شخص خاصي است به علت واجد شرايط نبودن منتقل اليهم معمول مي گردد. 
 
د . ويژگيهاي سرقفلي 
1 . سرقفلي از حقوق مالي است و مانند ديگر حقوق مالي قابل توارث معامله و رهن مي باشد. 
2 . سرقفلي از اموال غير مادي است و قابل تصرف نيست و به همين جهت قواعد مختص اموال مادي مانند اماره تصرف ( ماده 35 قانون مدني) شامل آن نمي گردد. 
3 . تغيير و عدم پايداري از خصوصيات بارز سرقفلي است زير اتكاي آن به ابتكار متصرف است و هرگاه خوب بهره برداري نگردد , مشتريان پراكنده مي شوند و حق تقليل مي يابد. 
4 . حق سرقفلي مثل حق انتفاع از اموال غير منقوله از اموال غير منقول تبعي است ( ماده 18 قانون مدني ) زيرا مركز ثقل تمام نيروهاي پديد آورنده سرقفلي محل كسب است كه غير منقول تلقي مي شود. 
 
اعتبار سرقفلي در حقوق فعلي ايران 
قبل از بحث پيرامون اعتبار و يا عدم اعتبار سرقفلي در حقوق فعلي ايران براساس قوانين و مقررات جاريه ناگزير از ذكر انواع سرقفلي است. 
 
انواع سرقفلي 
اماكن تجاري و محلهاي كسب در قالب يكي از ين سه صورت از طرف مالك به غير واگذار مي شود : 
1 . انتقال قطعي ملك با سرقفلي 
2 . اجاره ملك و واگذاري سرقفلي 
3 . اجاره صرف ملك بدون اخذ سرقفلي 
در صورت اول مالك محل كسب و تجارت , ملك خود را با استفاده از يكي از عقود تمليكي به طور قطعي به ديگري انتقال ميدهد. در اين حالت ملك به طور كلي از مالكيت انتقال دهنده خارج و با جميع امتيازات و متعلقات از جمله سرقفلي به انتقال گيرنده واگذار مي شود در اين روش كه مالكيت عين از شخصي به ديگري انتقال مي يابد فقط از عقود ملك عين مي توان استفاده كرد ؛ لذا عقد اجاره كه مملك منفعت عين است نه خود عين ( ماده 466 قانون مدني) نمي تواند براي اين صورت نقشي ايفا كند پس آنچه در اين وضع غير قابل ترديد مي نمايد اين است كه قرارداد اجاره اي منعقد نمي گردد و موجر و مستاجري در ميان نيست. 
در صورت دوم , مالك محل تجاري را اجاره مي كند و در عين حال سرقفلي آنجا را به ميزان ارزشي كه در زمان انعقاد عقد اجاره دارد به مستاجر واگذار مي نمايد . از لحاظ تحليلي , در اين حالت ميان طرفين دو عقد بسته مي شود يكي عقد اجاره براي تمليك منفعت محل در مقابل اجاره بها معين و ديگري انتقال سرقفلي در قبال عوض و يا صلح آن . در نظر قانون گذار از دو عقد مذكور اولي بر دومي غلبه و حكومت دارد؛ يعني انتقال سرقفلي خارج از عقد اجاره قرار نمي گيرد هر چند كه ميزان سرقفلي بالا و مقدار اجاره بها پايين باشد بنابراين هرگاه مستاجر محل كه منتقل اليه سرقفلي نيز هست دادخوايت جهت الزام انتقال دهنده سرقفلي به تنظيم سند رسمي در خصوص واگذاري سرقفلي به دادگاه تقديم دارد دادخواست او رد خواهد شد خواسته دادخواستي كه در اين رابطه داده مي شود الزام موجر به تنظيم سند رسمي اجاره مي تواندباشد. 
صورت سوم , شامل موردي است كه مالك محل تجاري ملك خود را با اجاره صرف در اختيار ديگري قرار مي دهد تنها چيزي كه در اين حالت موجر از مستاجر دريافت مي كند اجاره بهاي عين مستاجره است و هيچ گونه پيش پرداختي تاديه نمي گردد.(وکیل پایه یک دادگستری) 
در صورت اول و دوم منتقل اليه دارنده جديد حق سرقفلي شده و مالك قبلي از اين جهت نمي تواند ادعايي داشته باشد از اين نوع سرقفلي كه اغلب با پرداخت عوض و يا طيب نفس صاحب حق به ديگري منتقل مي شود , مي توان به سرقفلي مالكانه تعبير كرد صاحب اين حق مجاز است كه حق خود را مورد معامله قرار دهد و به نرخ روز انعقاد عقد جديد عوض آن را از منتقل اليه ثاني اخذ نمايد و يا در صورت تخليه ملك كه در حالت دوم پيش مي آيد قيمت سرقفلي را به نرخ دریافت نماید.


===================================================

ماهیت اسناد تجاری در حقوق ایران،دفتر وکالت دادگران حامی،وکیل دعاوی تجاری،وکیل چک،وکیل سفته،وکیل خوب

(کلمات کلیدی مقاله: سند اسناد تجاری چک سفته برات قانون حقوق تجارت وجه نقد معاملات)

اسناد تجاری از جمله اسناد رسمی یا عادی به شمار نمی آیند. اسناد تجاری در حقوق تجارت ما مفهوم دوگانه ای دارند در مفهوم اعم و وسیع کلمه سند تجاری شامل هر سند یا نوشته ای است که  بیانگر تعهدات تجاری باشد. به این تعبیر، هر سندی که در امر تجارت عنوان و اعتبار و کاربردی دارد، می توان آن سند را تجاری قلمداد کرد مثل برات، سفته، چک، اوراق قرضه، اسناد خزانه، اوراق سهام، بارنامه، اسناد اعتباری بانکی و غیره. اسناد تجاری در مفهوم اخص کلمه، اسنادی هستند با تعریف و نقش و ویژگی های آثار و مقررات خاص خود.

بر مبنای تعریف یاد شده می توان ویژگی های اسناد تجاری در معنی اخص را به شرح زیر خلاصه نمود:

1- اسناد تجاری قابلیت نقل و انتقال دارند.

2- متضمن پرداخت مبلغ معینی وجه نقد می باشند.

3- پرداخت وجه آنها به رویت یا به سر رسید کوتاه مدت است.

 4- از مقررات ویژه قانونی تبعیت می کنند.

قابلیت نقل و انتقال اسناد مذکور تا حدی پاسخگویی به این نیاز است و رکن عمده آنها را تشکیل می دهد و گردش سریع آنها را در روند مبادلات بازرگانی تسهیل می کند. بازرگانان علی الاصول از اسنادی که نقل و انتقال آنها تابع تشریفات سنگین قانون مدنی است، در پرداختهای خود استفاده نمی کنند. به همین دلیل یک سند اقرار دین که فقط به وسیله قانون مدنی قابلیت نقل و انتقال دارد، در ردیف اسناد تجاری قرار نمی گیرد . همچنین سندی که متضمن ارزش است ولی فاقد قابلیت نقل وانتقال می باشد، در بین بازرگانان، به عنوان وسیله پرداخت طرفداری ندارد. مثل ضمانت  نامه های بانکی حسن انجام کار که به نفع شخص معینی صادر شده و بانک ضامن متعهد به پرداخت وجه  آن به همان شخص معین است یا بارنامه که معرف کالا می باشد. ولی آن دسته از اسناد که قابل نقل و انتقال و متضمن وجه نقد هستند و سر رسید بلند مدت دارند مثل اوراق قرضه، اسناد تجاری عام محسوب می شوند و دارای یک سلسله قواعد و مقررات خاص هستند که این قواعد و مقررات باعث می شود این اسناد جانشین پول شوند.

برخی کشورها به اعتبار اقتصاد پویا و پیشرفته به شکلی برنامه ریزی کرده اند که وجه نقد در دست مردم نباشد بلکه اسناد تجاری از جمله کارت های اعتباری را جایگزین آن کرده اند. در این کشورها قواعد و مقرراتی بر اسناد حاکم است که با رویت آنها طرف معامله راغب به استفاده از اسناد تجاری همچون چک و سفته و برات می گردد. در معاملاتی که در سطح بین المللی صورت می گیرد برات به عنوان یک سند تجاری دارای ارزش خاصی است و در انجام معاملات نیز از برات استفاده می شود. در کشورهای دارای اقتصاد سنتی مردم رضا و رغبتی نسبت به این اسناد نشان نمی دهند و معاملات خود را با وجه نقد انجام می دهند. نظام های بزرگ حقوقی در حدود قواعد و مقررات حاکم بر اسناد تجاری اتفاق نظر دارند ولی در بعضی موارد اختلاف نظرهایی نیز وجود دارد. در سال 1930 حقوقدانان سعی کردند تا هماهنگی در سطح بین المللی در مورد اسناد تجاری ایجاد کنند به همین منظور پیمان ژنو در سال 1930 تنظیم و اکثر کشورهای دنیا با امضای این پیمان به آن ملحق شدند. در پیمان ژنو در مورد نظریه عمومی و حاکم بر اسناد تجاری به اعتبار اختلافات عمیقی بین سیستم های مختلف حقوقی مثل حقوق نوشته و حقوق کامن لا و حقوق عرفی وجود داشت که تنظیم کنندگان پیمان این اختلافات را کنار گذاشتند.

در این پیمان بیان شده که نظریه عمومی حاکم بر اسناد تجاری را نمی توان درک کرد مگر آن که اوصاف و ویژگی های تعهدات ناشی از این اسناد مورد بررسی قرار گیرد تا بتوان به ماهیت حقوقی آنها پی برد. در خصوص روابط حقوقی ناشی از یک سند تجاری در مفهوم خاص باید گفت منشا یک سند تجاری تعهد تجاری و مدنی است که با تنظیم و امضا و ارایه سند ایجاد می شود که این نوع سند جنبه طریقیت دارد.

 هر سندی که در قلمرو مدنی تنظیم می شود مبتنی بر یک رابطه حقوقی است. وقتی این رابطه حقوقی زایل شد سند نیز اثرش زایل می گردد. به عنوان مثال اسناد اجاره و بیع گویای یک رابطه حقوقی است که با فسخ یا اقاله آن ها این اسناد نیز آثار حقوقی خود را از دست می دهند؛ اما در قلمرو حقوق تجارت همین که سند تجاری تنظیم شد و به ذینفع تسلیم گردید، با زوال رابطه حقوقی سابق، سند از بین نمی رود و اثر آن نیز زایل نمی شود اعم از این که رابطه حقوقی منشا سند تجاری یا مدنی باشد و به همین دلیل است که بر خلاف اسناد مدنی که جنبه طریقیت دارند، اسناد تجاری خاص جنبه موضوعی دارند یعنی فارغ از رابطه حقوقی سابق خودشان موضوع می شوند. به این موضوعیت یافتن اسناد تجاری وصف تجریدی گفته می شود. وصف تجریدی به این معناست که فعل و انفعالات حادث شده در رابطه حقوقی، تاثیری بر سند ندارد و اساسا رابطه حقوقی طرفین قابل تسری به شخص یا اشخاص ثالث نیست و این حفظ شدن اعتبار به دلیل موضوعیت داشتن سند تجاری است.

به عنوان مثال اگر اتومبیلی فروخته شود و در قبال ثمن معامله چک یا سفته یا برات داده شود و دارنده سند تجاری، آن را به شخص ثالث منتقل نماید و متعاقب آن فسادی در معامله پدید آید باید اتومبیل به بایع و وجوه پرداختی به مشتری استرداد گردد که این امر بیانگر طریقیت رابطه حقوقی در قلمرو مدنی است ولی سند تجاری منتقل شده به لحاظ موضوعیتش اعتبار خود را حفظ کرده و اساسا روابط طرفین قابل تسری به شخص ثالث نیست. در حالی که در قلمرو حقوق مدنی انفعالات ایجاد شده، بر روی سند سایه می اندازد و این به خاطر طریقیت داشتن اسناد مدنی است. به همین دلیل عدم توجه به تعهد سابق و اصالت به تعهد ایجاد شده به محض امضاء سند تجاری از نتایج وصف تجریدی اسناد تجاری قلمداد می گردد . در آمریکا و انگلستان به اسناد اعتباری نسبت به پول توجه بیشتری می شود به طوری که این وسیله اعتباری را همراه خود دارند و به جز در مواردی خاص که باید از سکه استفاده شود در سایر موارد از کارت اعتباری استفاده می کنند . باید دید چه اوصافی را برای این در نظر گرفته اند که این کارت اعتباری نقش پول را بازی کند. مثلا در مورد چک چون به یک سیستم بانکی متصل است همان تأمین و تضمین کننده اعتبار است امادر برات و سفته، اعتبار تضمینی نیست چون ناظر به یک فرد می باشد. مهمترین عمل حقوقی در اسناد تجاری همان امضا کردن آن هاست که به محض امضای اسناد، تعهد کامل می شود که این امر بیانگر وصف تجریدی است.

وصف شکلی را نیز باید از اوصاف اسناد تجاری خواند. بر اساس این وصف شکل و فرم تنظیم اسناد تجاری و آثار مترتب بر آن مورد بررسی قرار می گیرد. قانونگذار می گوید وسیله پرداختی به وجود آوردیم که وقتی مردم با آن مواجه شدند پول به ذهنشان متبادر شود مثل چک ، سفته و برات که با فرم مخصوص و شرایط شکلی همانند پول محسوب می شوند. در بحث اسناد تجاری، در تمامی نظامهای حقوقی، بخشی از مطالب به بررسی شکلی آنها اختصاص دارد. قانون تجارت، در آغاز طرح موضوع هر یک از اسناد تجاری، شرایط شکلی آن ها را مقرر داشته است. مرور مواد 223 و 308 و 311 از قانون مذکور تاییدکننده ی این امر است.

سومین وصف از اوصاف اسناد تجاری، وصف تنجیزی است به موجب این وصف تعهدات ناشی از سند تجاری بر خلاف تعهدات ناشی از روابط مدنی به صورت لازم، جایز، مشروط، مقید، مطلق، تشریفاتی و ... نیست . تعهد تجاری باید متضمن دستور پرداخت بدون قید و شرط باشد و این دستور پرداخت نباید معلق و منوط به وقوع احتمالات یا امر دیگر باشد؛ زیرا در صورت فقدان این وصف اولا حقوق دارنده متزلزل خواهد شد، ثانیا عدم وجود وصف نتجیزی در اسناد تجاری با قابلیت در گردش بودن این اسناد مغایرت دارد.

در ماده 233 قانون تجارت به طور ضمنی، شرط را پذیرفته است ولی متعاقبا قانونگذار متوجه شد وجود تعلیق و شرط می تواند مضر باشد به همین دلیل در قانون صدور چک 1355 با اصلاحات بعدی این موضوع مورد امعان نظر واقع شد . اگر در چک و سفته و برات دستور پرداخت، مشروط به شرطی شود این سند تجاری فاقد اعتبار تجاری است. در اینجا منظور از شرط یعنی پرداخت وجه سند تجاری منوط به تحقق شرطی باشد. در حقوق فرانسه و انگلستان نیز دستور بدون قید و شرط پرداخت مبلغ معین مورد توجه قرار گرفته است .

در حقوق کشور های کامن لا آرای متعددی مبنی بر تجاری تلقی شدن اسناد بر اساس وصف تنجیزی دیده می  شود . بر خلاف آن در ایران و فرانسه که دارای حقوق نوشته هستند بر وصف تنجیزی تکیه بسیار زیادی شده است. در قانون تجارت ایران که در سال 1311 تصویب شد در بحث اسناد تجاری اشاره ای به وصف تنجیزی نشده، بلکه درمواردی همچون ماده 233 قانون مذکور این وصف مورد تردید قرار گرفته است. واقعیت مطلب این است که هر گاه در متن چک وصول وجه آن منوط به تحقق شرطی باشد یا چنین امری ثابت شود باید گفت این چک باطل نیست بلکه به شرط مندرج در آن ترتیب اثر داده نمی شود. وصف تنجیزی در اصلاحات بعدی قانونگذار توسعه یافت و صدور هر گونه چک قابلیت تعقیب کیفری پیدا کرد. پس دیگر از اوصافی که باعث می شود چک با اوصاف تجریدی و شکلی و تنجیزی بتواند نقش بازی کند و جانشین پول شود قابلیت نقل و انتقال ذاتی چک می باشد که مبین ارزش این سند تجاری است.

 قدر مسلم اینکه اصل استقلال و اعتبار ذاتی اسناد تجاری، در برخی از نظام های بزرگ حقوقی معاصر پذیرفته شده؛ رکن عمده ویژگیهای آن یعنی قابلیت نقل و انتقال آن ها را تشکیل می دهد. حسب این اصل، تعهد پرداخت در سند تجاری نباید با قید و شرطی همراه باشد، همین که سندی امضا و به دارنده آن تسلیم شده ذاتا و فارغ از منشا دینی که به وجودآورنده ی آن بوده، اعتبار و موضوعیت پیدا می کند و مستقلا به گردش در می آید . بر این مبنا، وقتی منشاء تعهد مندرج در سند تجاری مشروط و مقید و یا به جهتی از جهات باطل بود و سند از طریق ظهر نویسی های متعدد نقل و انتقال یافت، ادعای شرط و قید و بطلان آن نسبت به اشخاص ثالث که دارنده فعلی آن محسوب می شوند مسموع نخواهد بود مگر در موارد خاص. از طرفی برای این که ما بتوانیم اسناد تجاری را جایگزین پول کنیم باید سهولت در گردش آنها را مدنظر قرار دهیم تا به آسانی از طریق  ید جدید یا ظهرنویسی مورد نقل و انتقال قرار گیرد.

از سوی دیگر هر سند تجاری علیرغم امضای متن در ظهرش دارای امضا باشد پشتیبانی بیشتری برای دارنده آن دارد چون مسوولیت تضامنی که در فقه مورد سوال واقع شود به دارنده سند این اطمینان را می دهد که می تواند علیه امضاکنندگان به شکل انفرادی یا جمعی مبادرت به طرح دعوا کند. اگر چه در بعضی اسناد همچون ضمانت نامه بانکی، اعتبارات اسنادی و بیمه نامه ها، این موضوع دیده می شود ولی جمع این امور را فقط در اسناد تجاری در مفهوم خاص می بینیم. امضاکننده سند تجاری که وجه آن را پرداخت نمی کند، حسب مورد طبق قانون حبس یا وادار به پرداخت می شود. در فرانسه دعاوی تجاری در دادگاه های تجاری با آیین دادرسی خاص که در آن سرعت در رسیدگی ملحوظ نظر است، مورد رسیدگی قرار می گیرد.

در دادگاه های ایران نیز آیین دادرسی اختصاری در اینگونه موارد مد نظر قرار گرفته و صدور قرار تأمین خواسته منوط به پرداخت خسارت احتمالی نیست . حتی در مورد چک برای حفظ حقوق دارنده آن، ضمانتنامه بانکی مانع تعقیب صادر کننده نیست. نارسایی ضمانت اجرایی برای وصول وجه چک از طریق عادی یا اجرای ثبت یا رسیدگی کیفری یا حقوقی در کشور ما و سایر کشورهای مشابه به گونه ای است که اشخاص رغبتی به قبول اسناد تجاری به جای پول نداشته و کلا وجوه نقد از ارزش فراوانی برخوردارند. در حالی که در کشورهای با اقتصاد پویا اوراقی همچون اوراق بهادار دارای ارزشی به مراتب بیشتر از وجه نقد است و پول در این کشور از گردونه خارج شده و به پروژه تولید می رود و پول به لحاظ تورم از ارزش کمتری برخوردار است واشخاص سعی می کنند با پول خود سهام خریداری کنند.

===========================================

اختلاس چیست؟ مختلس کیست؟ - وکیل پایه یک | وکیل دادگستری

 به برداشت غیر قانونی اموال دولتی یا غیردولتی که توسط کارمندان و کارکنان دولت یا وابسته به دولت انجام می‌گیرد، اختلاس گفته می‌شود. اختلاس گونه‌ای از کلاهبرداری محسوب می‌شود که بیشتر به صورت برنامه‌ریزی‌شده، منظم و پنهان و بدون رضایت و آگاهی دیگران صورت می‌گیرد.
بسیاری از اموال و سرمایه‌های موجود در کشور در اختیار دولت قرار دارد که خطرات زیادی آنها را تهدید می‌کند. این اموال که بر حسب وظیفه قانونی در اختیار کارمند قرار می‌گیرد، شاید به نوعی مورد استفاده شخصی او یا دیگری قرار گیرد. برای تضمین هر چه بهتر منافع دولت و ملت و برای حمایت از آنها، قانونگذار برای این دسته از اموال و سرمایه‌ها مقرراتی تعیین کرده و برداشت غیرقانونی و برنامه‌ریزی‌شده آنها را تحت عنوان اختلاس، واجد جنبه کیفری قرار داده است.

  اختلاس در کشورهای در حال توسعه
سوءاستفاده کارمندان از اموالی که بر حسب وظیفه قانونی در اختیار آنها قرار داده شده، از جمله جرایمی است که در سطح جهان به خصوص کشورهای در حال توسعه بسیار مشاهده می‌شود و به همین دلیل قانونگذار در کشورهای مختلف و از جمله در نظام جزایی ایران ارتکاب به آن را بسیار مورد توجه قرار داده است.اصل 49 قانون اساسی نیز این موضوع را مورد توجه قرار داده است که بر اساس آن، ثروت‌های ناشی از اختلاس توسط دولت گرفته شده و حسب مورد به بیت‌المال یا صاحب حق بازگردانده می‌شود.

 ماده 75 قانون تعزیرات سابق
قانونگذار جمهوری اسلامی ایران ابتدا جرم اختلاس را در ماده 75 قانون تعزیرات سابق مقرر و عنوان مأموران دولتی را نه تنها احصا کرد بلکه در تبصره یک آن کارمندان و کارکنان قوه مقننه را نیز مشمول جرم اختلاس مندرج در این ماده قرار داد تا درصدد جلوگیری و مبارزه با مرتکبان ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری برآید.قانون تعزیرات در سال 1364 توسط مجلس شورای ملی تصویب و در تاریخ 15 آذر 1367 به تأیید مجمع تشخیص مصلحت نظام رسید.

  عنصر قانونی اختلاس
رکن قانونی جرم اختلاس مربوط به ماده 5 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری است که مقرر می‌دارد: «هر یک از کارمندان و کارکنان ادارات، سازمان‌ها، شوراها، شهرداری‌ها و مؤسسات و شرکت‌های دولتی یا وابسته به دولت یا نهادهای انقلابی، دیوان محاسبات و موسساتی که به کمک مستمر دولت اداره می‌شوند یا دارندگان پایه قضایی و به طور کلی قوای سه گانه و همچنین نیروهای مسلح و مأموران به خدمات عمومی اعم از رسمی یا غیررسمی، وجوه یا مطالبات یا حواله‌ها یا سهام و اسناد و اوراق بهادار یا سایر اموال متعلق به هر یک از سازمان‌ها و مؤسسات فوق‌الذکر یا اشخاص را که بر حسب وظیفه به آنها سپرده شده است، به نفع خود یا دیگری برداشت و تصاحب کند، مختلس محسوب و مجازات خواهد شد»

  عنصر مادی اختلاس
صرف داشتن قصد، مستوجب تعقیب کیفری نیست بلکه مرتکب باید نسبت به مالی که بر حسب وظیفه به او سپرده شده است، خیانت کند که در این صورت عمل مرتکب عنوان جرم دارد و برای تحقق آن نیز عناصری لازم است.
1- سمت مرتکب از موضوعات مهم است. مرتکب باید از کارمندان و کارکنان دولت یا مأموران به خدمت عمومی باشد. این موضوع از اجزای اصلی عنصر مادی جرم اختلاس محسوب می‌شود.
2- اختلاس باید از شرکت‌های سهامی غیردولتی باشد. حال این پرسش مطرح می‌شود که با توجه به خصوصی‌سازی و کاهش مشاغل دولتی، آیا اختلاس از شرکت‌های خصوصی متصور است یا خیر و آیا می‌توان از این شرکت‌ها حمایت کیفری کرد؟در این زمینه اداره حقوقی قوه قضاییه دو نظر مشورتی دارد: «1- اصل بر این است که تصرف و تصاحب در اموال متعلق به دولت از مصادیق جرم اختلاس است و استثنائاً دخل و تصرف در اموالی که به حسب وظیفه به کارمندان دولت سپرده شده در حکم اختلاس است. 2- بزهی که در شرکت‌های دولتی اختلاس نام دارد، در شرکت خصوصی ممکن است از مصادیق خیانت در امانت یا کلاهبرداری یا سرقت باشد»
3- عنصر بعدی برای تحقق جرم اختلاس، تصاحب است، به این معنا که مرتکب باید اموالی که در اختیار اوست، عالماً و عامداً تصاحب کند. یعنی به ملکیت خود یا دیگری درآورد. صرف استفاده کردن غیرمجاز از اموال بدون قصد تملک آن را نمی‌توان مشمول ماده 5 قانون تشدید مجازات مرتکبین ارتشا، اختلاس و کلاهبرداری قرار داد.
4- موضوع جرم اختلاس یکی دیگر از عناصر تحقق این جرم است، به این صورت که رفتار مرتکب موجب ضرر و زیان شده باشد، حال چه به صورت کلی باشد یا جزئی.
5- عنصر دیگر برای تحقق این جرم، سپرده شدن اموال است. در این مورد مال باید بر حسب وظیفه کارمند به او داده شود.

  عنصر معنوی اختلاس
قصد آگاهانه کارمند و داشتن سوءنیت، برای تحقق جرم اختلاس لازم است. اگر کارمند بر اثر بی‌احتیاطی یا اشتباه در خصوص مبلغی که برحسب وظیفه به او سپرده شده است، با کسری مواجه شود، مستوجب جرم اختلاس نمی‌شود. زیرا اگر سوءنیت و قصد وجود نداشته باشد، شاید مستوجب مسئولیت مدنی شود. 

وکیل دادگستری/ وکیل پایه یک

منبع: http://www.hemayatonline.ir/detail/News/4263

 ==============================================================

کلمات کلیدی جهت موتور های جستجو در اینترنت

 

فروش واحد تجاری در خیابان آزادی ، بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی و دندانپزشکی ، مغازه فروش وسایل دندانپزشکی ، واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی  دندانپزشکی  علوم آزمایشگاهی  و داروسازی ، شرکتهای مواد اولیه -  تولید کننده وبازرگانی در رشته های  دندانپزشکی - تجهیزات پزشکی -  تجهیزات علوم آزمایشگاهی  -  داروسازی وزیست فناوری ، 

 


خوش آمدید : فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران : جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 02166122699 – 02166122692 -09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-1 فروش آپارتمان سند اداری و واحدهای , مغازه , تجاری در خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-5 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد - قیمت آپارتمان در تهران , قیمت آپارتمان در تهران همشهری , قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار , قیمت آپارتمان در تهرانپارس , قیمت آپارتمان در کیش , قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان , قیمت آپارتمان , جدول قیمت آپارتمان در تهران , جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , جدول افزایش قیمت مسکن مهر , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قیمت آپارتمان در تجریش , قیمت آپارتمان در شمال تهران , قیمت خانه در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال شرق تهران , اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/ #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa

نظرات شما عزیزان:

نام :
آدرس ایمیل:
وب سایت/بلاگ :
متن پیام:
:) :( ;) :D
;)) :X :? :P
:* =(( :O };-
:B /:) =DD :S
-) :-(( :-| :-))
نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه:







 
 
نویسندگان
پیوندها
آخرین مطالب