آپارتمان : بررسی عواقب قانونی تخلفات ساختمانی از نظر کارشناسان؛ از جریمه تا تخریب بنا
 
درباره وبلاگ


خوش آمدید : فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران : جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 02166122699 – 02166122692 -09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-1 فروش آپارتمان سند اداری و واحدهای , مغازه , تجاری در خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-5 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد - قیمت آپارتمان در تهران , قیمت آپارتمان در تهران همشهری , قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار , قیمت آپارتمان در تهرانپارس , قیمت آپارتمان در کیش , قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان , قیمت آپارتمان , جدول قیمت آپارتمان در تهران , جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , جدول افزایش قیمت مسکن مهر , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قیمت آپارتمان در تجریش , قیمت آپارتمان در شمال تهران , قیمت خانه در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال شرق تهران , اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/ #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa
پیوندهای روزانه


ورود اعضا:

نام :
وب :
پیام :
2+2=:
(Refresh)

خبرنامه وب سایت:





آمار وب سایت:  

بازدید امروز : 202
بازدید دیروز : 106
بازدید هفته : 308
بازدید ماه : 1114
بازدید کل : 1114
تعداد مطالب : 554
تعداد نظرات : 12
تعداد آنلاین : 1

خوش آمدید : فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران : جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 02166122699 – 02166122692 -09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-1 فروش آپارتمان سند اداری و واحدهای , مغازه , تجاری در خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-5 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد - قیمت آپارتمان در تهران , قیمت آپارتمان در تهران همشهری , قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار , قیمت آپارتمان در تهرانپارس , قیمت آپارتمان در کیش , قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان , قیمت آپارتمان , جدول قیمت آپارتمان در تهران , جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , جدول افزایش قیمت مسکن مهر , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قیمت آپارتمان در تجریش , قیمت آپارتمان در شمال تهران , قیمت خانه در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال شرق تهران , اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/ #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa

ملک ,خرید ملک , خرید مسکن , آپارتمان , خرید آپارتمان , خرید ملک در تهران , قیمت آپارتمان سال 95 تهران 09361014411
قیمت آپارتمان سال 95 تهران ، ملک ,خرید ملک , خرید مسکن , آپارتمان , خرید آپارتمان , خرید ملک در تهران ,فروش واحد تجاری در خیابان آزادی , بورس واحد های تجاری مخصوص لوازم پیشرفته پزشکی , دندانپزشکی , مغازه فروش وسایل دندانپزشکی , واحد تجاری اداری وسایل پزشکی و دندانپزشکی , پاساژ تخصصی وسایل پزشکی و دندانپزشکی ، خرید و فروش آپارتمان های اداری در تهران ، بورس تخصصی صنایع پزشکی دندانپزشکی علوم آزمایشگاهی و داروسازی , شرکتهای مواد اولیه , تولید کننده وبازرگانی در رشته های دندانپزشکی ,تجهیزات پزشکی , تجهیزات علوم آزمایشگاهی , داروسازی و زیست فناوری ،آپارتمان اذاری, apartment ,آپارتمان , فروش آپارتمان , خرید آپارتمان , شمال , شمال تهران , فرشته , خیابان فرشته , آپارتمان خیابان آقا بزرگی , خرید آپارتمان در خیابان فرشته تهران , فروش آپارتمان در خیابان فرشته تهران , شمال شهر , تجریش , میدان تجریش ,الهیه , خیابان ولیعصر , خیابان ولیعصر تهران , پارک وی , بلاتر از چهار راه پارک وی , خیابان مقدس اردبیلی , ولنجک , خیابان ولنجک , خیابان آقا بزرگی , خیابان کامران , اداری , آپارتمان سند اداری , قیمت , قیمت آپارتمان

 

پرسشهای متداول شهرسازی ومعماری

۱- اعلام کاربری به چه اشخاصی حقیقی یا حقوقی مجاز است ؟

مالک و وکیل قانونی مالک 
۲- جهت اعلام کاربری اراضی بیشتر از ۱۰۰۰ مترمربع به چه مدارکی نیاز است ؟

ارائه تصویر مصدق سند ششدانگ مالکیت ، ارائه تصویر مصدق شناسنامه مالک ، ارائه اصل نقشه ۲۰۰۰/۱ کارشناس رسمی دادگستری ، ارائه تصویر رای کمیسیون ماده ۱۲ ، پس از آن ثبت در سیستم GIS و اظهارنظر کمیسیون تعیین وضعیت املاک

۳- ساخت و ساز در حریم معابر بیش از ۲۰۰ متر چگونه است ؟

کلیه حقوق کاربری میزان عرصه واقع شده متعلق به مالک بوده اما امکان هیچگونه ساخت و ساز در حریم معابر با عرض بالای ۲۰ متر میسور نیست .

۴- حریم معابر چقدر است؟

جدر بر خیابانهای ۲۰ الی ۳۵ متر ۵ متر ، در بر خیابانهای ۳۵ الی ۴۵ متر حداکثر بین ۱۰ تا ۱۵ متر و در بر خیابانهای بیشتر از ۴۵ متر بیش از ۲۵ الی ۳۰ متر . 
۵- دسترسی سواره در املاکی که از دو یا چند گذر دسترسی دارند چگونه است ؟

دسترسی سواره از گذر با عرض کمتر می باشد . 
۶- دسترسی و نورگیری از فضای سبز عمومی چگونه است ؟

هیچگونه دسترسی سواره و پیاده و استفاده بمنظور گیری از فضاهای سبز عمومی شهر مجاز نیست . 
۷- دسترسی و نورگیر از فضای سبز حاشیه معبر چگونه است ؟

جاز فضای سبز حاشیه معبر دسترسی سواره و پیاده ممنوع و نورگیری در شورای معماری منطقه قابل بررسی است . 
۸- مسئولیت جابجائی ملک و جابجائی در احداث بنا بعهده کیست ؟

کلیه مسئولیتهای مربوط به جابجائی ملک و احداث بنا و تعارض و تداخل بعهده مالکین املاک می باشد و شهرداری هیچگونه مسئولیتی ندارد . 
۹- تفکیک و افراز املاک چگونه است ؟

پس از تشکیل پرونده در شهرداری و بررسی مطابق ضوابط شهرسازی و معماری و مقایسه با حد نصاب مجاز تفکیک منطقه و تامین حقوق شهرداری بررسی و اقدام می گردد . 
۱۰- حداقل عرض گذر چقدر است ؟

حداقل عرض گذر با توجه به ضوابط و مشکلات ترافیکی تعیین می گردد اما به هر صورت نباید از ۶ متر کمتر باشد . 
۱۱- دریافت پروفیل معبر جهت کنترل کف چه زمانی از شهرداری باید صورت گیرد ؟

پروفیل معبر هنگام شروع بکار و قبل از گودبرداری از شهرداری باید دریافت گردد . 
۱۲- کنترل کف چه زمانی باید صورت گیرد ؟

پس از گودبرداری مالک به شهرداری (حوزه شهرسازی و معماری) مراجعه تا کنترل لازم معمول گردد .

۱۳- درخصوص گذرهایی که جدول خیابان اجرا شده کنترل کف چگونه است ؟

مهندس ناظر باید روی جدول اجرا شده را صفر معماری در نظر گرفته و با توجه به کدهای ارتفاعی نقشه های معماری کنترل نماید و شهرداری هیچگونه مسئولیتی در این زمینه ندارد . درصورت هرگونه رفع ابهام ضرورت دارد به حوزه شهرسازی و معماری (قسمت طرح تفصیلی و بروکف) مراجعه شود .

۱۴- شهرداری درخصوص تداخل املاک چگونه اظهارنظر می نماید ؟

درخصوص تداخل و تعارض املاک شهرداری صرفاً به استناد نقشه های کارشناس رسمی دادگستری ـ اعلام نظر اداره ثبت اسناد و املاک و دستورات صادره از محاکم قضائی اظهارنظر و عمل می نماید .

۱۵- کنترل گود انبوه سازان توسط چه قسمتهایی انجام می گردد ؟

مختصات گود و ارتفاع توسط واحد GPS برداشت و توسط واحد GIS با سایت پلان مصوب منطبق و کنترل می شود .

۱۶- در چه صورتی از اداره آب استعلام می گردد ؟

درصورتی که اطراف ملک در نقشه های پوششی نهر ، مسیل ، چاه مشاهده یا در طرح و در محل لوله آب باشد یا حدی از ملک به نهر و مسیل تعریف شده باشد و یا در طرح لحاظ گردیده باشد .
۱۷- درچه صورتی از اداره برق استعلام می گردد ؟

درصورتی که اطراف ملک در نقشه های پوششی دکل و خطوط انتقال نیرو و تاسیسات برق مشاهده شود و یا در وضع موجود تاسیسات برق وجود داشته باشد یا در طرح لحاظ گردیده باشد.

۱۸- رای کمیسیون ماده ۱۲ توسط چه سازمانی صادر می گردد ؟

رای کمیسیون ماده ۱۲ از سوی کمیسیون ماده ۱۲ تحت نظرسازمان مسکن و شهرسازی صادر می گردد .

۱۹- درخصوص املاکی که سند مشاعی ارائه می نمایند چه اقدامی صورت می گیرد ؟

تا ارائه سند ششدانگ مالکیت هیچگونه اقدامی از سوی شهرداری متصور نیست .

۲۰- نحوه برخورد با املاکی که در طرحهای شهرداری واقع می گردند چگونه است ؟

پس از تشکیل پرونده از سوی مالک و بازدید از محل و تهیه نقشه کارشناسی و طرح تفصیلی چنانچه در طرح اجرائی معبر یا فضای سبز واقع باشد پس از اظهارنظر قسمت طرح تفصیلی و بروکف به اداره املاک جهت تملک و طی مراحل گردش اداری ارجاع می گردد .



۲۱- نحوه برخورد با املاکی که قسمتی از آنها در طرح معبر قرار دارد چگونه است؟

در زمان صدور دستور نقشه مالک می بایست اقرارنامه محضری ارائه نموده و با توجه به تسهیلات ملحوظ شده تا قبل از درخواست پایانکار ساختمانی باید نسبت به اصلاح سند مطابق مساحت و ابعاد بروکف اقدام نماید .

۲۲- ابعاد راه پله و راهرو مجاز بمنظور رعایت مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان نیز عدم مشمول عوارض مازاد تراکم به چه میزان است؟

ابعاد استاندارد راه پله و راهرو طبق مبحث ۳ مقررات ملی ساختمان به شرح ذیل می باشد (راه پله دو طرفه = طول * عرض = ۴/۲ * ۸/۴ 

راه پله سه طرفه = عرض هر پاگرد ۲/۱ حداکثر ارتفاع پله حداکثر ۱۸ سانتی متر و کف پله حداقل ۳۰ سانتی متر 

درصورت عدم رعایت موارد فوق شامل عوارض مازاد تراکم می گردد.

۲۳- ابعاد نورگیری که به خواب و آشپزخانه و نشیمن نور می دهد (در دو واحد مسکونی و یا یک واحد مسکونی) به چه میزان است و اگر مساحت نورگیر تغییر نکند ولی عرض آن کاهش یابد ایا خلاف است یا خیر (بخصوص بحث مشرفیت واحدها نسبت به هم و نسبت به املاک مجاور) ؟

ابعاد نورگیری که به خواب و نشیمن نور می دهد حداقل ۳* ۴ متر و ابعاد نورگیری جهت آشپزخانه ۳*۲ متر باشد و درصورتی که دو خواب یا نشیمن در دو واحد مقابل هم قرار گیرند فاصله بین دو خواب ۶ متر و در املاک با عرصه بالای ۲۰۰ مترمربع عرض نورگیر نباید از ۳ متر و زیر ۲۰۰ مترمربع نباید از ۲ متر کمتر گردد درغیراینصورت مشرف به املاک مجاور گردیده است که جهت رسیدگی به کمیسیون ماده صد ارسال خواهد شد همچنین فاصله دو آشپزخانه و یا آشپزخانه به اتاق خواب مقابل هم در دو واحد مسکونی ۴ متر باید باشد.

۲۴- ایا تغییر در متراژ و تعداد انبار و تاسیسات مسکونی در همکف و یا زیرزمین مجاز است ؟

احداث انبار مسکونی در همکف املاکی که دارای زیرزمین می باشند مجاز نبوده و درصورتیکه ملک فاقد زیرزمین باشد و احداث انباری منجر به حذف پارکینگ نگردد مجاز است ضمن اینکه احداث انبار مسکونی در مجاورت گذر مجاز نمی باشد . تغییر در تعداد واحدهای انبار مسکونی در زیرزمین نیز درصورت عدم حذف پارکینگ مجاز است .

۲۵- ایا احداث استخر و سونا و جکوزی و مشتقات آن در زیرزمین مجاز است؟

احداث استخر در زیرزین صرفاً جهت استفاده ساکنین ساختمان و با رعایت سایر ضوابط و مقررات مجاز است و درصورتیکه حجم آن بیشتر از ۳۰ مترمکعب شود مشمول عوارض می گردد .

۲۶-حداکثر متراژ مجاز جهت احداث سرویس بهداشتی در حیاط و زیرزمین و همکف چقدر است ؟

حداکثر متراژ سرویس بهداشتی در حیاط ۳ مترمربع و در همکف یا زیرزمین ۵/۲ مترمربع می باشد و درغیراینصورت مشمول عوارض می گردد.

۲۷-ایا می توان ارتفاع زیرزمین و همکف را با سقف کاذب کاهش داد ؟

کاهش ارتفاع با سقف کاذب مجاز نمی باشد.

۲۸- ایا درصورت تبدیل دو واحد مسکونی به یک واحد مسکونی و یا دو باب تجاری به یک باب مشمول عوارض می گردد و خلاف است ؟

درصورت تغییر در تعداد واحدهای تجاری و مسکونی (کاهش یا افزایش) تخلف محسوب گردیده و مشمول عوارض می گردد

۲۹- ایا ایجاد تراس (بالکن) در نورگیر بطوریکه ابعاد نورگیر ۳*۴ باشد خلاف است یا خیر ؟

احداث تراس در نورگیر برخلاف مقررات می باشد .

۳۰- حداکثر ارتفاع تجاری به چه میزان است و ایا ایجاد نیم طبقه در یک واحد تجاری و یا سرویس بهداشتی در آن خلاف است یا خیر ؟

حداکثر ارتفاع تجاری در همکف ۵/۴ متر می باشد که درصورتیکه بیشتر از متراژ مذکور گردد مشمول عوارض خواهد شد و احداث نیم طبقه تجاری در واحد تجاری نیز مجاز نبوده و درصورت احداث سرویس بهداشتی نیز متراژ سرویس بهداشتی جزو متراژ تجاری محسوب می گردد .

۳۱- نحوه محاسبه پارکینگها در واحدهای تجاری و اداری به چه صورت بوده و ایا راه پله نیز در محاسبه پارکینگها موثر است یا خیر ؟

درصورتیکه راه پله در دسترسی به واحد تجاری یا اداری تاثیر داشته باشد در محاسبه پارکینگ موثر می باشد و جهت واحد تجاری زیرزمین یک واحد و بالای آن به ازای هر ۱۰۰ مترمربع سه واحد و جهت واحدهای اداری نیز به ازای واحدهای زیر ۵۰ مترمربع یک واحد و بالای آن به ازاء هر ۱۰۰ مترمربع ۲ واحد نیاز می باشد.

۳۲- آیا امکان توسعه محل استقرار کولر در سقفهای شیبدار وجود دارد یا خیر ؟

خیر 

۳۳- در ساختمانهای بتنی ارتفاع طبقات و زیرزمین و همکف از زیرتیرچه محاسبه می شود یا از زیر تیر ؟

از کف طبقه تا زیر تیرچه سقف محاسبه می شود

۳۴- اگر مالک ملک پزشک یا سر دفتردار باشد ایا امکان تبدیل ملک به مطب و یا دفترخانه می باشد یا خیر ؟

درصورت ارائه مجوزات لازم از سوی سازمانهای مربوطه و نیز رضایت همسایگان صرفاً توسط مالک مجاز است (ضمن هماهنگی با شهرداری منطقه) 

۳۵- ایا امکان تغییر در تیغه بندی طبقات ، ارتفاع طبقات و کدهای ارتفاعی برخلاف نقشه های مصوب می باشد یا خیر ؟ 

درصورت عدم مغایرت با ضوابط و تائید مهندس ناظر ضمن اخذ مجوز از حوزه شهرسازی بلامانع است . 

۳۶- بازشو ورودی پارکینگ به سمت گذر بلامانع است یا خیر ؟

خیر

۳۷- اگر ملک به شهرداری بدهکار باشد ایا صدور پایانکار مقدور می باشد ؟

صدور پایانکار منوط به تسویه کامل با شهرداری و عدم وجود بدهی می باشد.

۳۸- درخصوص صدور پایانکار ساختمانی بطور کلی چه مدارکی مورد نیاز می باشد ؟

۱- درخواست پایانکار از دفاتر خدمات الکترونیک شهر ۲- بازدید و گزارش ۳- بررسی طرح تفصیلی و بروکف ۴- بررسی پرونده در بررسی خلاف و عوارض نظارت فنی و عدم وجود تخلف ۵- گزارش اتمام عملیات ساختمانی و ارائه برگ سبز و برگ مشخصات فنی ساختمان توسط ناظر ۶- تسویه کامل درآمد و پرداخت عوارض نوسازی ۷- عکس کامل از نما و پیاده رو و نمای جانبی و نصب صندوق پستی ۸- ارائه پاسخ استعلام از شهرداری ناحیه مربوطه ۹- اقرارنامه شهرک گلستان درصورتیکه ملک در شهرک گلستان باشد ۱۰- تعهدات لازم ابلاغی توسط قسمت نظارت فنی

۳۹- جهت اخذ گواهی عدم خلاف چه مدارکی مورد نیاز می باشد ؟

۱- ارائه گزارش مرحله ای مهندس ناظر ۲- ارائه تائیدیه استفاده از بتن استاندارد برای مرحله فونداسیون و سقفها ۳- در مرحله سفت کاری بهمراه گزارش ناظر نتایج آزمایشگاه ارائه شود ۴- پرداخت عوارض نوسازی 

۴۰- ایا صدور گواهی پایانکار بدون نصب صندوق پستی امکان پذیر می باشد ؟

نصب صندوق پستی جهت صدور گواهی پایانکار ساختمانی الزامی است .

۴۱- نحوه محاسبه عوارض چگونه است ؟

در حال حاضر طبق مصوبه مورخ ۲۷/۱۱/۸۶ و نیز صورتجلسه مورخ ------------- شورای اسلامی شهر تهران و کتاب ملاک عمل جلد عوارض محاسبه و اخذ می گردد

۴۲- ایا املاکی که دارای رای کمیسیون ماده صد می باشند علاوه بر جریمه کمیسیون عوارض دیگری تعلق می گیرد ؟ 

براساس بخشنامه مربوطه املاکی که دارای جریمه ماده صد می باشند علاوه بر جریمه مذکور عوارض صدور پروانه نیز اخذ می گردد .

۴3- تراکم مجاز در قطعات با مساحت عرصه کمتراز۱۰۰۰مترمربع چقدر می باشد ؟

۱۰۰% مساحت زمین قبل از اصلاحی وتا میزان حداکثر ۱۸۰% باپرداخت عوارض مازاد تراکم پروانه ساختمانی 

۴۶- تعداد واحد مسکونی مجاز جهت قطعات با مساحت عرصه کمتر از۱۰۰۰ مترمربع چقدر می باشد ؟

درصورتی که مساحت زمین طبق سند کمتر از ۳۳۰ مترمربع باشد ۳ واحدمسکونی، درصورتی که بین۳۳۰ و۶۰۰ مترمربع باشد ۶ واحد مسکونی وبرای مساحتهای بیشتر از ۶۰۰ مترمربع حداکثر ۹ واحد مسکونی مجازمی باشد. 

۴5- ارتفاع پیلوت حداکثر چقدر مجاز می باشد ؟

۴۰/۲ متر پس از کفسازی 

۴6- ارتفاع زیرزمین حداکثر چقدر مجاز می باشد ؟

۶۰/۲ متر پس از کفسازی

۴7- حداقل مساحت نورگیر چقدر می باشد ؟

در املاک با عرصه بیشتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) حداقل ۱۲ مترمربع با حداقل عمق ۳ متر جهت پذیرائی و خواب و سایر فضاهای اصلی و حداقل ۶ مترمربع با حداقل عمق ۲ متر جهت آشپزخانه و در املاک با عرصه کمتر از ۲۰۰ مترمربع (پس از رعایت اصلاحی) جهت پذیرایی و خواب و سایر فضاهای اصلی حداقل ۶% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) و جهت آشپزخانه حداقل ۳% مساحت عرصه (پس از رعایت اصلاحی) با حداقل عمق ۲ متر .



۵۲- پروانه اضافه اشکوب صادر می شود یا خیر ؟

طبق بخشنامه ابلاغی از سوی شورای اسلامی شهر تهران صدورپروانه اضافه اشکوب ممنوع می باشد. 

۵۳- پروانه تجاری در چه املاکی صادر می شود ؟

پروانه احداث تجاری صرفاً در ملکهایی که در طرح تفصیلی مصوب دارای کاربری تجاری می باشند صادر می گردد.

۵۴- درحال حاضر پاسخگویی وپیگیری پرونده های شهرسازی به چه صورت می باشد ؟

باتوجه به راه اندازی دفاتر خدمات الکترونیک شهر پاسخگویی وپیگیری سوابق از طریق دفاتر خدمات الکترونیک صورت می پذیرد ومالکین محترم می بایست از مراجعه مستقیم به حوزه شهرسازی ومعماری خودداری فرمایند.

۵۵- در خصوص املاکی که دارای مهلت عمران از سوی سازمان مسکن وشهرسازی می باشند ایا صرفاّ دریافت پروانه ساخت کافی است ؟

خیر.باتوجه به ضوابط ملاک عمل باید درمهلت مقرر درپروانه های ساختمانی صادره عملیات ساختمانی آغاز گردد وچنانچه به هر دلیل این کار انجام نشود صدورپروانه جدید(تغییر نقشه یاتمدید پروانه)منوط به دریافت مجدد مهلت از سازمان مسکن وشهرسازی می باشد. 

۵۶- احداث کنسول برروی چه گذرهایی وبه چه میزان مجاز می باشد؟

احداث کنسول صرفا برروی گذرهای با عرض بیشتر از ۱۲ متر مجاز می باشد. جهت گذرهای با عرض بین ۱۲ تا ۲۰ متر احداث کنسول به عمق ۸/۰ متر وجهت گذرهای باعرض بیشتراز۲۰ متر ۲/۱ متر با رعایت ارتفاع مناسب (حداقل ۵/۳متراز گذر) می باشد. 

۵۷-حداقل مساحت ودهانه مجاز جهت واحدهای تجاری محله ای وواحدهای تجاری مستقر در مجموعه های مسکونی به چه میزان می باشد؟

حداقل مساحت واحدهای تجاری محله ای وواحدهای تجاری مستقر در مجموعه های مسکونی ۲۵ مترمربع وحداقل عرض(دهانه) آنها ۶/۳ متر وحداقل طول (عمق) آنها ۷/۶ متر مجاز می باشد. 

۵۸- ارتفاع مجاز واحدهای تجاری در طبقه همکف به چه میزان است؟

ارتفاع مفید واحدهای تجاری درطبقه همکف حداقل۶/۳ متر وحداکثر۵/۴ متر در محدوده پیشروی طولی(۶۰%+۲) متر مجاز میباشد. 

۵۹- تامین پارکینگ جهت واحدهای تجاری به چه صورت مجاز است؟

به ازاء هرواحد ی۳۳مترمربع زیربنای ناخالص تجاری تامین یک واحدپارکینگ به صورت سرپوشیده الزامی است. 

۶۰- تامین پارکینگ جهت واحدهای اداری به چه صورت مجاز است؟

به ازاء هرواحد یا ۵۰ مترمربع زیربنای ناخالص اداری تامین یک واحدپارکینگ به صورت سرپوشیده الزامی است.

۶۲- احداث پنجره در نورگیر هایی که مجاور حیاط همسایه می باشند به چه صورت مجاز می باشد؟

مالک ملزم به عدم استفاده از پنجره بازشو تا ارتفاع ۷/۱ متر و استفاده از شیشه های مشجر تا ارتفاع ۷/۱ متر در حیاط خلوت یا نورگیر مشرف به حیاط منازل همسایگان می باشد.

۶۳- مواردی که در کمیسیون طراحی شهری مطرح می گردد نام ببرید :

۱- ضوابط نما

۲- مسائل مربوط به نوع سنگ 

۳- سایت پلان ها و قدرالسهم ها 

۴- پلانهای معماری 

۵-پاسخگوئی به دانشجویان جهت انتخاب پایان نامه (کارشناسی و کارشناسی ارشد)

 

مرکز سامانه 137 مدیریت شهرداری تهران

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  |  آرشیو نظرات

 

 

==================================================

دانستنی های املاک (شرایط قانونی قرارداد)

   

ماده ‌١ـ هر قراردادی با هر عنوان که به موجب آن، مالک رسمی زمین (پیش‌فروشنده) متعهد به احداث یا تکمیل واحد ساختمانی مشخص در آن زمین شود و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری از ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش‌خریدار) درآید، از نظر مقررات این قانون «قرارداد پیش‌فروش ساختمان» محسوب می‌شود.
تبصره ـ اشخاص ذیل نیز می‌توانند در چهارچوب این قانون و قراردادی که به‌موجب آن زمینی در اختیارشان قرار می‌گیرد، اقدام به پیش‌فروش ساختمان نمایند:
‌١ـ سرمایه‌گذارانی که در ازای سرمایه‌گذاری از طریق احداث بنا بر روی زمین متعلق به دیگری، واحدهای ساختمانی مشخصی از بنای احداثی بر روی آن زمین، ضمن عقد و به‌موجب سند رسمی به آنان اختصاص می‌یابد.
‌٢ـ مستاجرین اراضی اعم از ملکی، دولتی، موقوفه که به‌موجب سند رسمی حق احداث بنا بر روی عین مستاجره را دارند.
ماده ‌٢ـ در قرارداد پیش‌فروش باید حداقل به موارد زیر تصریح شود:
‌١ـ اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
‌٢ـ پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
‌٣ـ اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
‌٤ـ مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
‌٥ـ بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
‌٦ـ شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
‌٧ـ زمان تحویل واحد ساختمانی پیش‌فروش‌شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
‌٨ـ تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
‌٩ـ تعهدات پیش‌فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
‌١٠ـ معرفی داوران
‌١١ـ احکام مذکور در مواد (‌٦)، (‌٧) و (‌٨) و تبصره آن، (‌٩)، (‌١١)، (‌١٢)، (‌١٤)، (‌١٦) و (‌٢٠) این قانون
ماده ‌٣ـ قرارداد پیش‌فروش و نیز قرارداد واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن باید با رعایت ماده (‌٢) این قانون از طریق تنظیم سند رسمی نزد دفاتر اسناد رسمی و با درج در سند مالکیت و ارسال خلاصه آن به اداره ثبت محل صورت گیرد.
ماده ‌٤ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش منوط به ارائه مدارک زیر است:
‌١ـ سند رسمی مالکیت یا سند رسمی اجاره با حق احداث بنا یا قرارداد رسمی حاکی از این‌که مورد معامله در ازای سرمایه‌گذاری با حق فروش از طریق احداث بنا بر روی عرصه به پیش‌فروشنده اختصاص یافته است.
‌٢ـ پروانه ساخت کل ساختمان و شناسنامه فنی مستقل برای هر واحد
‌٣ـ بیمه‌نامه مربوط به مسوولیت موضوع ماده (‌٩) این قانون
‌٤ـ تاییدیه مهندس ناظر ساختمان مبنی بر پایان عملیات پی ساختمان
‌٥ـ پاسخ استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک
تبصره ـ در مجموعه‌های احداثی که پیش‌فروشنده تعهداتی در برابر مرجع صادرکننده پروانه از قبیل آماده‌سازی و انجام فضاهای عمومی و خدماتی با پرداخت حقوق دولتی و عمومی و نظارت آن دارد، اجازه پیش‌فروش واحدهای مذکور منوط به حداقل سی‌درصد (‌٣٠%) پیشرفت در انجام سرجمع تعهدات مربوط و تایید آن توسط مرجع صادرکننده پروانه می‌باشد.
ماده ‌٥ـ تنظیم قرارداد پیش‌فروش و واگذاری حقوق و تعهدات ناشی از آن نزد دفاتر اسناد رسمی با پرداخت حق‌الثبت و بدون ارائه گواهی مالیاتی صرفا در قبال پرداخت حق‌التحریر طبق تعرفه خاص قوه قضاییه صورت می‌گیرد.
ماده ‌٦ـ چنانچه پیش‌فروشنده در تاریخ مقرر در قرارداد، واحد پیش‌فروش‌شده را تحویل پیش‌خریدار ندهد و یا به تعهدات خود عمل ننماید علاوه بر اجرای بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون مکلف است به شرح زیر جریمه تاخیر به پیش‌خریدار بپردازد مگر این‌که به مبالغ بیشتری به نفع پیش‌خریدار توافق نمایند. اجرای مقررات این ماده مانع از اعمال خیارات برای پیش‌خریدار نیست.
‌١ـ درصورتی که واحد پیش‌فروش‌شده و بخش‌های اختصاصی نظیر توقفگاه (پارکینگ) و انباری در زمان مقرر قابل بهره‌برداری نباشد، تا زمان تحویل واحد به پیش‌خریدار، معادل اجرت‌المثل بخش تحویل‌ نشده.
‌٢ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمتهای مشاعی، روزانه به میزان نیم‌درصد (‌٥/ ‌٠%) بهای روز تعهدات انجام‌نشده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌٣ـ درصورت عدم انجام تعهدات در قسمت‌های خدمات عمومی موضوع بند (‌٩) ماده (‌٢) این قانون از قبیل خیابان، فضای سبز، مساجد، مدارس و امثال آن روزانه به میزان یک در هزار بهای روز تعهدات انجام شده به میزان قدرالسهم پیش‌خریدار
‌٤ـ درصورت عدم اقدام به موقع به سند رسمی انتقال، روزانه به میزان یک در هزار مبلغ قرارداد
ماده ‌٧ـ درصورتی که مساحت بنا براساس صورت‌مجلس تفکیکی، کمتر یا بیشتر از مقدار مشخص شده در قرارداد باشد، مابه‌التفاوت براساس نرخ مندرج در قرارداد مورد محاسبه قرار خواهد گرفت، لیکن چنانچه مساحت بنا تا پنج درصد (‌٥ %) افزون بر زیربنای مقرر در قرارداد باشد، هیچکدام از طرفین حق فسخ قرارداد را ندارند و در صورتی‌که بیش از پنج درصد (‌٥ %) باشد صرفا خریدار حق فسخ قرارداد را دارد. چنانچه مساحت واحد تحویل‌شده کمتر از نود و پنج درصد (‌٩٥ %) مقدار توافق‌شده باشد، پیش‌خریدار حق فسخ قرارداد را دارد یا می‌تواند خسارت وارده را بر پایه قیمت روز بنا و براساس نظر کارشناسی از پیش‌فروشنده مطالبه کند.
ماده ‌٨ـ در تمامی مواردی که به دلیل تخلف پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار حق فسخ خود را اعمال می‌نماید، پیش‌فروشنده باید خسارت وارده را بر مبنای مصالحه طرفین یا برآورد کارشناس مرضی‌الطرفین به پیش‌خریدار بپردازد.
تبصره ـ درصورت عدم توافق طرفین، پیش‌فروشنده باید تمام مبالغ پرداختی را براساس قیمت روز بنا، طبق نظر کارشناس منتخب مراجع قضایی همراه سایر خسارات قانونی به پیش‌خریدار مسترد نماید.
ماده ‌٩ـ پیش‌فروشنده در قبال خسارات ناشی از عیب بنا و تجهیزات آن و نیز خسارات ناشی از عدم رعایت ضوابط قانونی، در برابر پیش‌خریدار و اشخاص ثالث مسئول است و باید مسئولیت خود را از این جهت بیمه نماید. چنانچه میزان خسارت وارده بیش از مبلغی باشد که از طریق بیمه پرداخت می‌شود، پیش‌فروشنده ضامن پرداخت مابه‌التفاوت خسارت وارده خواهد بود.
ماده ‌١٠ـ درمواردی که بانک‌ها به پیش‌خریداران براساس قرارداد پیش‌فروش، تسهیلات خرید می‌دهند، وجه تسهیلات از طرف پیش‌خریدار توسط بانک به حساب پیش‌فروشنده واریز و مالکیت عرصه به نسبت سهم واحد پیش‌خریداری‌شده و نیز حقوق پیش‌خریدار نسبت به آن واحد به عنوان تضمین اخذ می‌گردد.
ماده ‌١١ـ در پیش‌فروش ساختمان نحوه پرداخت اقساط بهای مورد قرارداد، توافق طرفین خواهد بود، ولی حداقل ده درصد (‌١٠ %) از بها همزمان با تنظیم سند قطعی قابل ‌وصول خواهد بود و طرفین نمی‌توانند برخلاف آن توافق کنند.
ماده ‌١٢ـ درصورتی که عملیات ساختمانی متناسب با مفاد قرارداد پیشرفت‌ نداشته باشد، پیش‌خریدار می‌تواند پرداخت اقساط را منوط به ارائه تاییدیه مهندس ناظر مبنی بر تحقق پیشرفت از سوی پیش‌فروشنده نماید و مهندس ناظر مکلف است به تقاضای هریک از طرفین ظرف یک‌ماه گزارش پیشرفت کار را ارائه نماید.
ماده ‌١٣ـ پیش‌خریدار به نسبت اقساط پرداختی یا عوض قراردادی، مالک ملک پیش‌فروش‌شده می‌گردد و در پایان مدت قرارداد پیش‌فروش و اتمام ساختمان، با تایید مهندس ناظر در صورتی‌ که تمام اقساط را پرداخت یا عوض‌قراردادی را تحویل داده باشد، با ارائه مدارک مبنی بر ایفای تعهدات، می‌تواند با مراجعه به یکی از دفاتر اسناد رسمی، تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود را درخواست نماید. چنانچه پیش‌فروشنده حداکثر ظرف ده روز پس از اعلام دفترخانه از انتقال رسمی مال پیش‌فروش‌شده خودداری نماید، دفترخانه با تصریح مراتب مبادرت به تنظیم سند رسمی به نام پیش‌خریدار یا قائم مقام وی می‌نماید. اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک مکلف است به تقاضای ذی‌نفع نسبت به تفکیک و یا افراز ملک پیش‌فروش‌شده اقدام نماید.
ماده ‌١٤ـ درصورت انجام کامل تعهدات از سوی پیش‌خریدار چنانچه پیش‌فروشنده تا زمان انقضای مدت قرارداد موفق به تکمیل پروژه نگردد، با تایید مهندس ناظر ساختمان مبنی بر این‌که صرفا اقدامات جزئی تا تکمیل پروژه باقیمانده است (کمتر از ده درصد «10 %» پیشرفت فیزیکی مانده باشد)، پیش‌خریدار می‌تواند با قبول تکمیل باقی قرارداد به دفتر اسناد رسمی مراجعه نماید و خواستار تنظیم سند رسمی به قدرالسهم خود گردد. حقوق دولتی و هزینه‌هایی که طبق مقررات بر عهده پیش‌فروشنده بوده و توسط پیش‌خریدار پرداخت می‌گردد، مانع از استیفای مبلغ هزینه‌شده از محل ماده (‌١١) و غیره با کسب نظر هیات داوری مندرج در ماده (‌٢٠) این قانون نخواهد بود.
ماده ‌١٥ـ عرصه و اعیان واحد پیش‌فروش شده و نیز اقساط و وجوه وصول و یا تعهدشده بابت آن، قبل از انتقال رسمی واحد پیش‌فروش‌شده به پیش‌خریدار قابل توقیف و تامین به نفع پیش‌فروشنده یا طلبکار او نیست.
ماده ‌١٦ـ درصورت عدم پرداخت اقساط بها یا عوض قراردادی در مواعد مقرر، پیش‌فروشنده باید مراتب را کتبا به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اعلام کند. دفترخانه مکلف است ظرف مهلت یک هفته به پیش‌خریدار اخطار نماید تا ظرف یک ماه نسبت به پرداخت اقساط معوقه اقدام نماید. در غیر این ‌صورت پیش‌فروشنده حق فسخ قرارداد را خواهد داشت.
ماده ‌١٧ـ واگذاری تمام یا بخشی از حقوق و تعهدات پیش‌فروشنده نسبت به واحد پیش‌فروش شده و عرصه آن پس از اخذ رضایت همه پیش‌خریداران یا قائم‌مقام قانونی آنها بلامانع است.
ماده ‌١٨ـ درصورت انتقال حقوق و تعهدات پیش‌خریدار نسبت به واحد پیش‌فروش‌شده بدون رضایت پیش‌فروشنده، پیش‌خریدار عهده‌دار پرداخت بها یا عوض قرارداد خواهد بود.
ماده ‌١٩ـ پس از انتقال قطعی واحد پیش‌فروش شده و انجام کلیه تعهدات، قرارداد پیش‌فروش از درجه اعتبار ساقط و طرفین ملزم به اعاده آن به دفترخانه می‌باشند.
ماده ‌٢٠ـ کلیه اختلافات ناشی از تعبیر، تفسیر و اجرای مفاد قرارداد پیش‌فروش توسط هیات داوران متشکل از یک داور از سوی خریدار و یک داور از سوی فروشنده و یک داور مرضی‌الطرفین و در صورت عدم توافق بر داور مرضی‌الطرفین یک داور با معرفی رییس دادگستری شهرستان مربوطه انجام می‌پذیرد. درصورت نیاز، داوران می‌توانند از نظر کارشناسان رسمی محل استفاده نمایند. آیین‌نامه اجرایی این ماده توسط وزارت مسکن و شهرسازی و وزارت دادگستری تهیه و به تایید هیات وزیران خواهد رسید. داوری موضوع این قانون تابع مقررات آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب خواهد بود.
ماده ‌٢١ـ پیش‌فروشنده باید قبل از هرگونه اقدام جهت تبلیغ و آگهی پیش‌فروش به هر طریق از جمله درج در مطبوعات و پایگاههای اطلاع‌رسانی و سایر رسانه‌های گروهی و نصب در اماکن و غیره، مجوز انتشار آگهی را از مراجع ذی‌صلاح که در آیین‌نامه اجرایی این قانون مشخص می‌شود، اخذ و ضمیمه درخواست آگهی به مطبوعات و رسانه‌های یادشده ارائه نماید. شماره و تاریخ این مجوز باید در آگهی، درج و به اطلاع عموم رسانده شود. مطبوعات و رسانه‌ها قبل از دریافت مجوز یادشده حق درج و انتشار آگهی پیش‌فروش را ندارند. در غیر این صورت به توقیف به مدت حداکثر دو ماه و جزای نقدی از ده میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠) ریال تا یکصد میلیون (‌٠٠٠/٠٠٠/١٠٠) ریال و در صورت تکرار به حداکثر مجازات محکوم خواهند شد.
ماده ‌٢٢ـ شهرداری‌ها مکلفند هنگام صدور پروانه ساختمان برای هر واحد نیز شناسنامه فنی مستقل با ذکر مشخصات کامل و ملحقات و سایر حقوق با شماره مسلسل صادر و به متقاضی تسلیم نمایند.
ماده ‌٢٣ـ اشخاصی که بدون تنظیم سند رسمی اقدام به پیش‌فروش ساختمان یا بدون اخذ مجوز اقدام به درج یا انتشار آگهی نمایند، به حبس از ‌٩١ روز تا یک‌سال یا جزای نقدی به میزان دو تا چهار برابر وجوه و اموال دریافتی محکوم می‌شوند.
تبصره ـ جرایم مذکور در این ماده تعقیب نمی‌شود مگر با شکایت شاکی خصوصی یا وزارت مسکن و شهرسازی و با گذشت شاکی، تعقیب یا اجرای آن موقوف می‌شود.
ماده ‌٢٤ـ مشاوران املاک باید پس از انجام مذاکرات مقدماتی، طرفین را جهت تنظیم سند رسمی قرارداد پیش‌فروش به یکی از دفاتر اسناد رسمی دلالت نمایند و نمی‌توانند راسا مبادرت به تنظیم قرارداد پیش‌فروش نمایند. در غیراین‌صورت برای بار اول تا یک‌سال و برای بار دوم تا دو سال تعلیق پروانه کسب و برای بار سوم به ابطال پروانه کسب محکوم می‌شوند.
ماده ‌٢٥ـ آیین‌نامه اجرایی این قانون ظرف سه ماه از تاریخ تصویب توسط وزارت دادگستری با همکاری وزارت مسکن و شهرسازی و سازمان ثبت اسناد و املاک کشور تهیه و پس از تایید رییس قوه قضاییه به تصویب هیات وزیران خواهد رسید. 

شرایط قانونی :
عقد هر گونه قرارداد در رابطه با ملک به 2صورت قابل تنظیم میباشد:
1- قرارداد رسمی
2- قرارداد عادی 
هرنوع قرارداد ویا نوشته ای که بین دو یا چند نفر نوشته وتنظیم گردد(حتی به صورت دست نویس ) ودر ذیل این قرارداد 3نفر به عنوان شاهد زیر متن قرارداد را امضاء کنند، این قرارداد رسمیت داشته وقابل مطرح کردن در مراجع قضایی از جمله دادگستری میباشد. به این نوع قرارداد که افراد بین خود نوشته ومنعقد میکنند وبا حضور شهود به آن رسمیت می بخشند قراردادهای عادی گفته میشود؛ تمام مواد این قرارداد طبق توافق بین طرفین تنظیم ومنعقد میگردد.
اما قرارداد رسمی به آن دسته از قراردادها گفته میشود که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم ومنعقد خواهد گردید، کما اینکه تمامی مواد وبندهای این قرارداد نیز کلمه به کلمه عینا مشابه به بندهای همان قرارداد عادی میباشد .

:دریک قرارداد اعم از اجاره نامه ویا مبایعه نامه موارد زیر باید قید شود


اجاره نامه:
1- مشخصات کامل موجر
2- مشخصات کامل مستاجر
3- مورد اجاره:(مشخصات کامل ملک ویا واحد مورد نظر اعم از متراژ،مشخصات کامل سند مالکیت ،تعداد اطاقها ،......وکلا هر گونه وسایل ویا ملزوماتی که در ملک ویا واحد آپارتمانی مورد بحث وجود دارد ویا تهیه وتدارک آن در تعهد موجر میباشد.
4- مدت اجاره
5- اجاره بها که باید نحوه پرداخت آن به طور کامل ودقیق (به صورت نقدی، چک ویا هرگونه سند دیگر )قید گردد.
6- قید نوع مصرف مستاجر (مسکونی،اداری ویا تجاری )
7- تعداد نفراتی که در مدت اجاره از ملک استفاده میکنند.
و دیگر شروطی که موجر ومستاجر در زمان انعقاد قرارداد بین خود شرط میکنند . 
مبایعه نامه:
1- مشخصات فروشنده یا فروشندگان
2- مشخصات خریدار یا خریداران
3- مشخصات وامکانات مورد معامله (مشخصات کامل سندی ملک وهرگونه امکاناتی که در زمان معامله ویا در زمان تحویل ملک به خریدار یا خریداران در تعهد فروشنده یا فروشندگان است میباشد)
4- بهای ثمن مورد معامله، زمانبندی وچگونگی نحوه پرداخت آن. 
ارکان بالا جزو ارکان اصلی یک مبایعه نامه میباشد، ولی توضیحات دیگری نظیر تعهد فروشنده ویا فروشندگان به اینکه مورد معامله مشمول مصادره اموال، سرپرستی ، توقیف ویا مورد رهن ووثیقه وممنوع المعامله نمیباشد، ازمواردی است که باید درنظر گرفته شود. 
هرکدام از انواع قراردادهای ذکر شده با تمامی شروط وبندهای آن درزمانی که 3نفر شاهد با ذکر مشخصات خود ذیل تمامی صفحات آن را به امضاء برسانند رسمیت یافته واز آن لحظه به بعد قابل اجرا وقانونی خواهد بود وبه همین نحو در صورت بروز اختلاف ویا مشکل بین طرفین معامله قابل طرح در کلیه محاکم دادگستری مربوط به وقوع آدرس ملک میباشد.

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  |  آرشیو نظرات

 

 

==========================

نقدی بر قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات

 

تغییر کاربری زمین زراعی

 

 

تغییر کاربری زمین زراعی - متقاضي درخواست خود را به همراه مدارك مالكيت و مجوز تاسيس يا موافقت اصولي طرح مورد نظر ، نقشه عرصه مورد اجراي طرح و نظريه اداره كل محيط زيست استان و حسب مورد پاسخ استعلام دستگاههاي ذيربط در چهارچوب ماده 7 قانون تحويل مديريت جهاد كشاورزي شهرستان مي دهد جهت تغییر کاربری زمین مديريت جهاد كشاورزي شهرستان پس از بررسي و درخواست نسبت به تهيه گزارش و كروكي و مدارك مورد نياز اقدام و به همراه درخواست متقاضي و ساير مدارك مربوطه به مديريت امور اراضي استان ارسال مي نمايد

 

گزارش مديريت جهاد كشاورزي و درخواست متقاضي ، ثبت دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي مي گردد

 

در صورت غير زراعي و غير باغي بودن زمين مورد نظر جهت تغییر کاربری زمین  پس از تائيد رياست سازمان پاسخ لازم به متقاضي و مراجع ذيربط توسط دبيرخانه اعلام مي گردد . دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي در صورت عدم تامين مدارك مورد لزوم از سوي متقاضي ظرف مدت يك ماه از تاريخ ثبت درخواست، پرونده را از دستور كار كميسيون خارج مي نمايد.  در صورت ارائه مدارك و مستندات و تكميل بودن پرونده و تشخيص زراعي و باغي بودن زمين مورد نظر ، تقاضا در نوبت دستور كار كميسيون قرار مي گيرد ( توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي) و سپس جهت تغییر کاربری زمین  طرح پرونده در كميسيون تبصره 1 ماده 1 قانون حفظ كاربري اراضي زراعي و باغها و اعلام نظر كميسيون در مورد درخواست تغييركاربري توسط دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضي

 

 در صورت مخالفت كميسيون با تغيير كاربري اراضي نتيجه به متقاضي و دستگاه ذيربط توسط دبير كميسيون اعلام مي شود

 

   در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري چنانچه طرح مورد نظر مشمول پرداخت عوارض قانوني نباشد توسط دبيركميسيون، مجوز لازم صادر ميگردد

 

     در صورت موافقت كميسيون با تغيير كاربري زمین ، چنانچه طرح مشمول پرداخت عوارض باشد پرونده توسط دبيركميسيون به مديريت جهاد كشا ورزي شهرستان جهت تعيين قيمت اراضي از طريق كميسيون تقويم مستقر در شهرستان ارجاع مي گردد

 

كميسيون تقويم اراضي مستقر در مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نسبت به تعيين قيمت اراضي اقدام و نظر كميسيون تقويم توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان به دبيرخانه كميسيون جهت ابلاغ  به متقاضي به منظور واريز مبلغ ابلاغ ميگردد

 

 پس از واريز مبلغ ارزيابي توسط متقاضي به حساب خزانه توسط مديريت جهاد كشاورزي شهرستان فيش مربوطه به دبيرخانه كميسيون مستقر در مديريت امور اراضی ارسال مي گردد

 

  مجوز تغييركاربري برابر مساحت مورد مصوب جهت اجراي طرح براي متقاضي و یا به دستگاه استعلام کننده توسط دبيركميسيون تبصره 1 ماده 1 مستقر در مديريت امور اراضی صادر ميگردد و نتيجه به مديريت جهاد كشاورزي شهرستان نيز اعلام ميگردد

 

  مديريت جهاد كشاورزي شهرستان بر حسن اجراي طرح نظارت داشته و در صورت احراز هرگونه تخلف پرونده به مراجع قضائي صالحه ارجاع ميگردد

 

در راستای تغییر کاربری زمین  مدارك ذيل توسط مالك تهيه شود

 

          ارائه و تكميل  درخواست تغيير كاربري زمين

 

          ارائه مدارك مالكيت

 

          فتوكپي شناسنامه ذينفع (مالك يا مالكين) يا فتوكپي وكالت نامه

 

          ارائه فيش پرداخت شده عوارض نوسازي در صورتي كه نوسازي شده باشد

 

          پوشه

 

          ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور

 

          ثبت شماره و تاريخ  در دبيرخانه

 

تعيين زمان جهت بازديد توسط كارشناس دفتر فني

 

          بازديد كارشناس دفتر فني شهرداري از محل  

 

          بازديدكارشناس شهرداري ازمحل وتنظيم گزارش وضع موجود

 

          تكميل كارت گذربندي

 

تعيين كاربري ، حدودتعريض براساس طرح هادي يا جامع يا تفضيلي

 

 

 

          اگر ذينفع مجازبه تغييركاربري

 

          الف :  نباشد  :  دلايل مربوط كتباً به ذينفع اعلام ميگردد

 

          ب: باشد:اگرمالك تقاضاي تغيير كاربري 

 

ب-1: تنظيم توافقنامه با امضاء شهردارو مالك

 

ب-2:تهيه كروكي محل با مقياس 500/1 

 

ب- 3: تهيه استعلام از ادارت مربوطه باتوجه به نوع كاربري ملك

 

ب-4: ارائه عوارضات متعلقه به مالك 

 

ب-5: چنانچه مالك متقاضي تغيير كاربري باشد اينكار صرفاً از طريق كميسيونهاي مربوطه استان صورت مي گيرد

 

 

 

          طرح در كميسيون ماده 5  استان

 

تقاضا ها منضم به كروكي موقعيت ملك و استعلام مربوطه باتوجه به نوع كاربري و نامه شهرداري به كميته كار ماده 5  استان ارسال و پس از طرح در كميته موضوع به كميسيون ماده 5  استان ارجاع مي گردد

 

          كميسيون پس از رأي گيري نتيجه را طي صورتجلسه اي به شهرداري ارسال مي كند

 

قابل تغيير كاربري نباشد : مراتب كتباً به مالك اعلام مي گردد

 

قابل تغيير كاربري باشد : يك نسخه از صورتجلسه در پرونده ملك ضبط مي گردد

 

+ نوشته شده در  ساعت   توسط سیدفرشیدغزنینی هاشمی  |  آرشیو نظرات

 

 

 ============================================

کتاب اراضی کاربری در انتشارات جاودانه جنگل تجدید چاپ شد و در دسترس عموم می باشد.

مقدمه :

با عنایت به پراکندگی و عدم انسجام قانونی یکپارچه در قوانین موضوعه، و عدم الحاظ ضمانت اجرا و اهمیت بین البخشی و فرابخشی امر حفاظت از اراضی زراعی و عدم توجه کافی به تغییر بی رویه اراضی و پیرو آن گسترش بی رویه شهر نشینی بدون مطالعه جدی و اثرات مضر آن، مقدمه ای فراهم گردید که قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها در سال 1374 تصویب گردد که وفق این قانون تغییر کاربری غیر مجاز اراضی زراعی و باغی جزو عناصر قانونی جرم لحاظ گردید و وفق این قانون متخلفین مستلزم تعقیب کیفری، مخاطب این قانون، قرار گرفتند ولی چنان بنظر میرسد که این قانون بدون لحاظ اصل مالکیت فقط در جهت مجازات بر آمده و علیرغم اسم آن فقط به برخورد با متخلفین بدون پیشگیری از آن است که ابتداعا به پیشینه تاریخی و برسی تفضیلی بر مبنای اصول حقوقی و فقهی آن میپردازم و سپس در نتیجه گیری کلی اشکالات وارده بدان را معروض میدارم .

پیشینه تاریخی حفاظت از منابع طبیعی در قوانین موضوعه

پیشینه حفاظت از اراضی کشاورزی و باغها را نخستین بار میتوان در قانون اصلاحات ارضی مصوب سال 1340 جستجو کردکه مستند قانونی آنرا میتوان در تبصره 2 ماده 19 همین قانون با موضوع جلوگیری از تفکیک و تجزیه اراضی نسقی دید بعدز ان قانونی در امر حفاظت از اراضی زراعی و باغی مورد توجه قرار گرفت قانون گسترش قطبهای کشاورزی مصوب 14/6/1354 بود .

آنچکه در این قانون به عنوان تاسیس حقوقی یا تصویب آن میتوان اشاره نمود ممنوع نمودن هر گونه تغییر کاربری در اراضی کشاورزی بود که مطابق ماده 2 این قانون (( تفکیک و تقسیم اراضی کشاورزی که قبل از تهیه طرح های جامع بهره وری ار سرزمین شامل کلیه اراضی ،اعم از دایر و بایر خارج از محدوده قانونی شهر ی باشد به قطعات کوچکتر از بیست هکتار و همنچنین تبدیل نوعی استفاده از اراضی کشاورزی محدوده قطبها جزء آنچکه در طرح جامع مربوطه ذکر گردیده به غیر کشاورزی ممنوع است))

ضمانت اجرای عدم رعایت موارد قانونی را در قسمت اخیر ماده 12 به ماده 13 همین قانون میتوان مشاهده کرد که موارد ذیل را مشمول میگردد :

الف : خلع ید :

وفق قسمتی از ماده 12 قانون فوق الذکر ((.........وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مکلف است در صورت تبدیل استفاده یا بدون استفاده نگه داشتن اراضی در قطبهای بدون تحصیل مجوز، نسبت به خلع ید از متخلف با رعایت ماده 13 از همین قانون اقدام نماید ))که طبق همین ماده صدور حکم خلع ید نسبت به این اراضی ،و واگذاری آنها بصورت اجاره دراز مدت به اشخاص و موسسات مجاور یا غیر مجاور پیش بینی گردیده بود.

1 : مفهوم خلع ید :

خلع به فتح ((خ)) به معنی کندن و نزع و بیرون کندن است مانندخلع سلاح ،خلع سلطنت ،خلع ید ((حقوق مدنی))و خلع ید استیلاء بر حق غیر است بنحو عدوان و به معنی رفع تصرف از متصرف غیر قانونی به کار میرود و مدعی بدان بایستی اثبات مالکیت نماید پس بنابراین اصل در اقامه دعوی خلع ید اثبات مالکیت است و از طرف مالک اقامه میگردد و نوعی دعوی مالی است بر خلاف تصرف عدوانی که اثبات تصرف غیر قانونی متصرف غیر قانونی در آن شرط است و همچنین سبق تصرف قانونی که در این نوع دعوی مطرح است و نوعی دعوی غیر مالی است و مستاجر ،خادم ،کارگر نیز میتوانند آنرا اقامه نمایند از این لحاظ نیز میتوان گفت خلع ید نوعی دعوایی است که اقامه آن از سوی مالک موافق اصول دادرسی است و اقامه آن از سوی وزارت کشاورزی فاقد وجاهت قانونی بنظر می آید.

ب- جلوگیری از تبدیل یا تغییر و بهره برداری :

از مزیتهای دیگر این قانون میتوان به توجه به اقدامات پیشگیرانه اشارتی نمود و ضمانت اجرای دیگری که پیش بینی گردیده بود جلوگیری از اقداماتی که منجر به تغییر کاربری و نوع بهره برداری می شود می باشد مطابق ماده 13 این قانون «وزارت کشاورزی و منابع طبیعی مجاز است بوسیله گارد منابع طبیعی یا سایر مأمورین نیروی انتظامی از اقدامات تبدیل نوع بهره برداری از زمین از کشاورزی بغیر کشاورزی موضوع ماده 12 این قانون جلوگیری بعمل آورد».

ج- قلع و امحای مستحدثات:

مطابق بند اخیر ماده 13 همین قانون «گارد منابع طبیعی»وسایر مأمورین انتظامی مکلف بودند علاوه بر جلوگیری نسبت به قلع و امحای مستحدثاتی که به این ترتیب بوجود می آیند و به تشخیص وزیر کشاورزی و منابع طبیعی مخل به اجرای طرح جامع کشاورزی می باشد اقدام کنند. مأمورین انتظامی نیز مکلف بودند طبق درخواست کتبی مأمورین کشاورزی اقدام نمایند
با این وجود این قانون در موارد ضروری نیز اجازه تغییر کاربری می داد، از مهمترین مستثنیات این قانون عبارت بودند از:
1: ایجاد منازل مسکونی و مستحدثات زراعی در حد معقول و متعارف(بند اخیر ماده 12)
2: اراضی مورد نیاز خدمات عمومی و زیربنایی و عمرانی دولت با اجازۀ وزارت(کشاورزی و منابع طبیعی (تبصره 1 ماده 12)
3: اراضی واقع در خارج از حریم دریای خزر تا عرض 500 متر از انتهای حریم(تبصرۀ 5 ماده 12)
در قوانین مصوب بعد از انقلاب نیز باتوجه به افزایش جمعیت وگسترش شهرها بسوی اراضی زراعی وباغی به این مسئله در قوانین ومقررات ویژه خود توجه گردید. ازجمله: می توان به لایحه قانونی مجازات اخلال در امر کشاورزی مصوب 9 آذر ماه 1358 وهمچنین ماده 10 آیین نامه اجرایی قانون کشت مصوب 29/11/1365 (مبنی بر جلوگیری از تغییر کاربری وتفکیک اراضی واگذاری) و ماده 110 قانون تنظیم بخشی از مقررات مالی دولت که بموجب آن وزارت کشاورزی موظف گردید تا اراضی واگذاری را با قید حفظ کاربری اراضی کشاورزی واگذار نماید.

سومین قانونی که در امر حفاظت مورد توجه قرار گرفت قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها((مصوب 31/3/1374)) بود . این قانون یک قانون مستقل و امری بود که جهت حفظ کاربری اراضی زراعی و باغها و تداوم بهره وری تصویب گردید که تغییر کاربری ارازی زراعی و باغی خارج از محدوده قانونی شهر ها و شهرکها را ممنوع اعلام نمود .از از استثنائات این قانون در رابطه با تغییر کاربری حتی در خارج از حریم شهرها و شهرکها وفق تبصره 4 الحاقی آن به احداث گلخانه ها ،دامداریها،مرغداریها،پرورش ماهی و سایر تولیدات کشاورزی و کارگاههای صنایع تکمیلی و غذائی در روستا به منظور بهینه کردن تولیدات بخش کشاورزی میتوان اشاره نمود و نیز اراضی داخل در محدوده روستائی مشمول طرح هادی را قانون مورد نظر از مصادیق تغییر کاربری عنوان نمی دارد.
 

آنچکه در قانون حفظ کاربری اراضی زراعی به عنوان مجازات در نظر گرفته شده است عبارتندز:
 

الف :قلع و قمح مستحدثات و پرداخت جزای نقدی تا سه برابر بهای زراعی به قیمت روز با کاربری جدید .
 

ب: وفق شق دوم از ماده 11 قانون مزبور تکرار جرم الزام قانونی تعیین مجازات حداکثر جزای نقدی و لحاظ حبش از یک تا شش ماه ملحوظ میدارد.
 

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی در 1/8/1385 مورد اصلاح و الحاق قرار گرفت .در تاریخ 19/4/1386 تصویبنامه شماره 59879 /ت 37110 ه هیات وزیران مورد تصویب قرار گرفت که مصادیق و اصتلاحات قانون حفظ کاربری اراضی زراعی مورد تعریف واقع گردید .
 

بعد از قانون حفظ کابری اراضی زراعی مصوب 1374 و اصلاحیه آن در سال 1385 قانون تعاریف محدوده شهر و روستا و شهرک و نحوه تعیین آنها در توضیح شمول قانون حفظ کابری در سال 1384 تصویب شد وقانون جلوگیری از خرد شدن اراضی کشاورزی و ایجاد قطعات مناسب فنی ،اقتصادی مصوب مجمع تشخیص مصلحت نظام نیز در تاریخ 21/11/1385 شکل قانونی به خود گرفت که وفق ماده 2 قانون مصوب توسط مجمع تشخیص مصلحت ((تفکیک و افراز اراضی مذکور به قطعات کمتر از نصاب تعیین شده ممنوع است...........))
 

از دیگر قوانین موجود میتوان به قانون منع فروش و واگذاری اراضی فاقد کاربری مسکونی برای امر مسکن به شرکتهای تعاونی مسکن و سایر اشخاص حقیقی و حقوقی و آئین نامه اجرائی آن مصوب 6/5/1381 اشاره نمود که در امر حفاظت از اراضی به یاری قوانین آمد.

تعارض قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغی با اصل مالکیت

علی رغم نکات مثبت قانون مصوب مذکور در حفظ کابری باید به برسی نکات انقاد پذیر آن نیز پرداخت زیرا از اشکالات وارد بر این قانون تعارض مواد با حق مالکیت افراد یا اشخاص است که ابتداعا در مقدمه بحث لازم است به تعریف حق ماکیت پرداخت و اصل بحث را عنوان نمود .

تعریف حق مالکیت

مالکیت حقی است دائمی که به موجب آن شخص میتواند در حدود قوانین این تصرف درمالی را به خود اختصاص دهد و از تمام منافع آن منتفع گردد .

پس حق ماکیت از حقوق عینی ناظر بر اموال اشخاص است و دگر حقوق عینی بر گرفته از شاخه های حق مالکیت است پس در اینصورت است که :
 

1: مالک اختیار استفاده یا عدم استفاده را با هر انگیزه ای میتواند لحاظ کند.
 

2: متعلقات حق مالکیت نیز از تبعات آن است که در صورت اخیر میتواند هر نوع انتفاعی در حدود مالکیت خویش بنماید
 

3 : مالک میتواند مالکیت خود را از بین برده و یا هر گونه تصرفی را در آن داشته باشد و یا این حق را به دیگری انتقال دهد .
 

الف : محدودیتهای قانونی :اما چنین نیست که بتوان گفت اصل مالکیت اذن در همه گونه تصرف بدون در نظر گرفتن حدود آن است زیرا اختیار مالک در مالمیک نامحدود و مطلق نیست و محدودیتهای آنرا میتوان در مواد 95و97و109 قانون مدنی یافت .
 

ب : تزاحم : یکی دیگر از محدودیتهای مالک اینست که حق مالکیت وی نباید در تزاحم حقوق مالکیت دیگران واقع گردد و قاعده لا ضرر در مالکیت، مقدم بر ان است که میتوان آنرا در ماده 132 قانون مدنی یافت و بدین معنی که هیچ کس نمیتواند در مالمیک خود تصرفی نماید که این تصرف سبب ضرر واقع گردد که قاعده لاضرر با تحقق 2 شرط 1: رعایت حدود متعارف 2: رفع حاجت یا رفع ضرر از بین میرود

توابع ماکیت :

یکی از نتایج مطلق بودن مالکیت اینست که این حق مختص به مال نیست بلکه آثار و توابع و متعلقات مال را نیز مشمول واقع میگرداند که بلحاظ تبعیت از موضوع اصلی یعنی اصل مالکیت بدان مالکیت تبعی نیز میگویند که آنرا میتوان در ماده 32 قانون مدنی یافت ((تمام ثمرات و متعلقات اموال منقوله و غیر منقوله که طبعا یا در نتیجه عملی حاصل شده باشد باالتبع مال مالک اموال مزبوره است)) که میتوان به مالکیت بر اعیانی ملک غیر منقول نیز اشاره نمود .

پس میتوان گفت این قانون در تعریف تغییر کاربری اصل مالکیت یا متعلقات آنرا در نظر نگرفته است و عدم اخذ مجوز را جرم تلقی نموده است .
 

نمیتوان انکار کرد که تغییر کاربری با نگرش مالکیت مطلق نباید هدفمند گردد بدین معنی که نباید خارج از چهارچوب قوانین مثلا شهرسازی یا عدم رعایت نکات فنی در ساخت و ساخت مواجه گردد اما جرم انگاری این مورد نباید با تخلف اشتباه گرفته شود زیرا تخلف با جرم در افتراق است و نمیتوان این دو را در کنار یکدیگر قرار داد که به خلاصه در مبحث تعارض قانون با عناصر جرم توضیح ارائه خواهد گردید

تعرض قانون حفظ کاربری اراضی با عنصر معنوی جرم :

آنچه که میدانیم برای جرم انگاری هر جرمی باید سه عنصر در آن محقق گردد

1_عنصر قانونی ( اصل قانونی بودن جرائم و مجازاتها )

یکی از عناصری که که وجودش جرم انگاری فعل یا ترک فعل یا حالت و نگهداری را در تعیین مجازات لازم و ضروری میدارد و بدون این عنصر نمیتوان انتساب عملی را به مباشر یا شریک یا معاون ،جرم تلقی نمود وجود عنصر قانونی جرم است بدین معنی که هر عملی که در قانون جرم شناخته شود و مباشر عمل آنرا انجام دهد مجرم است تخطی از آن جرم تلقی میگردد و این بایستی در قانون با توجه به جرم انگاری آن مجازاتش قانونی گردد تعریف جرم در قانون مصوب مملکتی است از نظر عنصر قانونی جرم وصف مجرمانه باید به تعریف قانون باشدکه ناشی از تقصیر جزائی و سوء نیت است اما در حالیکه جرم مدنی ناشی از تقصیر با لحاظ ورود خسارت محقق میگرددو مهترین منابعی که در شریعت مقدس اسلام حاکی از الزام به مقید بودن به اصل قانونی بودن جرائم و مجازاتها است آیه شریفه (( لا یکلف الله نفسا الا ما اتیها))از سوره طلاق میباشد.

2_عنصر مادی جرم :

که ناشی از چیزی است که ما در علم خارج مشاهده میکنیم که ناشی از فعل یا ترک فعل مادی و قابل مشاهده است و قابل مشاهده بودن آن بدین معنی نیست که حتما فردی باید آنرا ببیند بلکه اینست که فعل یا ترک فعل یا حالت فاعل قابل مشاهده باشد و برگرفته از عنصر قانونی جرم است مثلا ربایش بردن مال دیگری به طور مخفیانه یا ظاهر که صاحب مال، ناراضی باشد را تعریف مینمائیم در این عنصر بردن مال غیر بدون رضایت سرقت نام دارد و دیدن فعل ناشی از تعریف، با نگرش به فعل مرتکب ناظر از وجود عنصر مادی جرم است از لحاظ عنصر مادی جرم جزائی مستقلا و بدون ورود خسارت نیز قابل تحقق میباشد مانند حمل سلاح غیر مجاز در حالیکه در جرم مدنی از دیدگاه عنصر مادی مبنا خسارت تحمیلی بر شخص است.

3_عنصر معنوی:

که ناظر بر قصد و نیت درونی مجرم است که با قصد مجرمانه و سوء نیت محقق میگردد در این حالت نکته قابل تامل اینست در قانون حفظ کاربری جرم انگاری فعل مزبور بدون لحاظ عنصر معنوی انجام یافته چرا که در تغیییر کاربری نمیتوان عنصر معنوی را در وقوع بزه متصور دانست و عنصر معنوی را با نگرش به محال بودن سوءنیت و قصد مجرمانه رو به زوال است . چه بسا قانون حفظ کاربری نوعی قانون تخصصی است که گاها افراد متخصص شاید بدلیل عدم کاربرد آن با آن آشنائی ندارند چه رسد به افراد عادی که به فکر و خیال خود تصرف در مالمیک حلال خویش را قانونی و شرعی میدانند و مانند کسانی هستند که با توجه به قاعده قبح عقاب بلا بیان مجرم شناخته میگردند زیرا که عنصر معنوی نیز در جرم انگاری و تصویب این قانون لحاظ گردیده، بنظر نمیرسد.

قاعده ممنوعیت عقاب بلا بیان یا قبح عقاب بلا بیانکه از دیر باز در شریعت اسلام پذیرفته شده یکی از قواعد فقهی میباشد که اعمال کیفر نسبت به اشخاص بدون بیا ن قبلی رفتار مجرمانه را قبیح و زشت میداند و دلیل عقلی نیز حاکی از آنست که خداوند بدون تصریح به حکم و قانون و ابلاغ آن ،کسی را کیفر نخواهد داد.
 

از نظر عنصر معنوی خطا بر مبنای جرم مدنی است در حالیکه مبنای تمامی جرائم عمدی علم و معرفت شخص مرتکب به نامشروعیت و غیر قانونی بودن عمل است در یک بیان ساده باید گفت سوءنیت در ارتکاب .

تعارض قانون حفظ کاربری با اصل تسلیط:

با توجه به این اصل، مالک در مال خود هر نوع تصرفاتی که بخواهد بنماید شرعا مجاز است و قانونا ،جز در مواردی که تحدیدی مشروع بر مالکیت وی وارد گردیده باشد که میتوان انرا در ماده 30 قانون مدنی یافت پس طبق قاعده تسلیط مسلمانان حق همه گونه تسلط و انتفاع در مالمیک خویش را دارند و این اصل زمانی جاری است که با قاعده لاضرر در تزاحم نباشد اما در برسی تعارض آن با قانون حفظ کاربری اراضی زراعی باید گفت این قانون تسلط بر عرصه و اعیان را محدود بلکه هر گونه تصرف در آنرا جرم تلقی نموده است و چنین بنظر میرسد قلع و قمح مستحدثات با اصل مالکیت ،اصل تسلیط و عنصر قانونی جرم در تعارض و تزاحم واقع گردد. مالکیت بر عرصه مالکیت بر اعیان نیز تلقی میگردد و نیز مالکیت بر فضای محازی در این حالت آیا محدود کردن حق مالکیت افراد محدود کننده بنظر نمیرسد؟

تزاحم قانون حفظ کاربری با لحاظ اصل مالکیت با حدیث رفع و اصل اباحه :

حدیث رفع که به نقل از حضرت رسول نقل شده است :

(( رفع عن امتی تسعه اشیاء :الخطاوالنسیان و ما استکر هوا علیه و ما لا یعلمون )) از امت من نه چیز برداشته شده است :اشتباه اشتباه ....و آنچکه حکم آنرا نمیدانند ایا طبق این حدیث با توجه به جواز اصل مالکیت و نص صریح قانون با استناد به اصل چهارم ،اصل چهل و هفتم قانون اساسی جمهوری اسلامی ایران و مواد 30 الی 33 قانون مدنی یا اصل تسلیط ،اصل اباحه تعارض قانونی ،فقهی ندارد؟
 

اصل اباحه : که با توجه به این اصل انسان نسبت به اشیاء موجود در حتی عالم خارج حق هر گونه دخل و تصرف دارد مگر در مواردی که قانون آنرا منع کرده باشد این اصل ضامن اراده افراد در عقود و تصمیم گیری تصرف است.بنابراین اصل در هر چیز ((اباحه و جواز است ))ولی این اباحه و جواز بایستی بر مبنای یک قانونی صورت پذیر که مالکیت و جواز مالکیت و تصرف در مالمیک اشخاص را به رسمیت قبول نماید .

نتیجه گیری

در پایان میتوان گفت که قانون حفظ کاربری علی رغم تلاش در نگهداری ارازی زراعی و باغی با اصل مالکیت و توابع ان ،قاعده تسلیط،عدم رعایت و لحاط عنصر معنوی جرم در جرم انگاری ماوقع ،رعایت نکردن اصول دادرسی در تعارض است و لحاظ موارد در آنف از ضروریات آن احساس میگردد.

http://vekalat.org :منب


خوش آمدید : فروش ( پیش فروش ) آپارتمان در خیابان فرشته تهران : جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 02166122699 – 02166122692 -09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-1 فروش آپارتمان سند اداری و واحدهای , مغازه , تجاری در خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/apartment-5 فروش واحد های تجاری و آپارتمان های اداری در بر خیابان آزادی تهران : مغازه های داخل پاساژ مناسب برای موبایل ، کامپیوتر ، صنایع دانش بنیان ، صنایع پزشکی ، دندانپزشکی ، علوم آزمایشگاهی و داروسازی واحد های اداری در متراژ های 60 الی 110 متر مناسب برای دفاتر کلیه شرکت ها اول منطه زوج و فرد طرح ترافیک با تامین پارکینگ 100 درصد و دسترسی مترو ، BRT جهت اطلاع از قیمت آپارتمان ها و بازدید پروژه با شماره های 66122699 – 66122692 - 66120538-09109808524 حوزه فروش تماس حاصل فرمایید. #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa رامسر- آپارتمان - فروش -خرید - آپارتمان اجاره ای - آپارتمان فروشی . + الهیه - املاک - باغ فروشی - تهیه مسکن - خرید آپارتمان - خرید خانه - رهن اجاره - رهنی - زعفرانیه . - زمین صنعتی - زمین فروشی - سوله - فردیس - فرمانیه - فروش آپارتمان - فروش خانه - فروش ویلا - فروش کلنگی . - فروشی - محمودیه - مسکن - مشارکت در ساخت - مشاورین املاک - مغازه - ملک - نیاوران - کارخانه - کرج - کلنگی - یوسف آباد - قیمت آپارتمان در تهران , قیمت آپارتمان در تهران همشهری , قیمت آپارتمان در تهران همشهری آنلاین , قیمت آپارتمان در تهران روی دیوار , قیمت آپارتمان در تهرانپارس , قیمت آپارتمان در کیش , قیمت آپارتمان در شهرک غرب , قیمت آپارتمان در شهرک اکباتان , قیمت آپارتمان , جدول قیمت آپارتمان در تهران , جدول قیمت آپارتمان مناطق تهران , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , جدول افزایش قیمت مسکن مهر , جدول قیمت مسکن در مناطق تهران , قيمت مسكن در مناطق مختلف تهران+جدول , قيمت مسكن در تهران , قيمت مسكن در سال 94 , قیمت آپارتمان در تجریش , قیمت آپارتمان در شمال تهران , قیمت خانه در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال تهران , قیمت مسکن در شمال شرق تهران , اطلاعیه پیش فروش آپارتمان اداری و مغازه تجاری در بر خیابان آزادی تهران https://sites.google.com/site/farasazehgostar/ #تهران #اداری #تجاری #مسکونی #مغازه #آپارتمان #ملک #املاک #خرید #فروش #قیمت #مغازه #فرشته #برج #رامسر #ویلا #قیمت آپارتمان #شمال https://sites.google.com/site/farasa

نظرات شما عزیزان:

نام :
آدرس ایمیل:
وب سایت/بلاگ :
متن پیام:
:) :( ;) :D
;)) :X :? :P
:* =(( :O };-
:B /:) =DD :S
-) :-(( :-| :-))
نظر خصوصی

 کد را وارد نمایید:

 

 

 

عکس شما

آپلود عکس دلخواه:







 
 
نویسندگان
پیوندها
آخرین مطالب